Ставка капитализации используется в мире коммерческой недвижимости для обозначения нормы прибыли, которая, как ожидается, будет получена от объекта инвестиционной недвижимости. Этот показатель рассчитывается на основе чистой прибыли, которую, как ожидается, будет приносить недвижимость, и рассчитывается путем деления чистой операционной прибыли на стоимость активов недвижимости и выражается в процентах. Он используется для оценки потенциальной отдачи инвестора от своих вложений в рынок недвижимости.
Хотя ставка капитализации может быть полезна для быстрого сравнения относительной стоимости аналогичных инвестиций в недвижимость на рынке, ее не следует использовать в качестве единственного индикатора силы инвестиций, поскольку она не принимает во внимание кредитное плечо, временную стоимость денег и будущие денежные потоки от улучшений собственности, среди прочего. Нет четких диапазонов для хорошей или плохой ставки капитализации, и они во многом зависят от контекста собственности и рынка.
Ставка капитализации в оценке объектов недвижимости: отличия от ставки дисконтирования
Ключевые моменты
- Ставка капитализации рассчитывается путем деления чистой операционной прибыли объекта недвижимости на текущую рыночную стоимость.
- Этот коэффициент, выраженный в процентах, является оценкой потенциальной прибыли инвестора от инвестиций в недвижимость.
- Ставка капитализации наиболее полезна для сравнения относительной стоимости аналогичных инвестиций в недвижимость.
Понимание ставки капитализации
Ставка капитализации — самый популярный показатель, с помощью которого инвестиции в недвижимость оцениваются на предмет их прибыльности и потенциала возврата. Ставка капитализации просто представляет собой доходность собственности за период времени в один год, при условии, что собственность приобретена за наличные, а не в ссуду. Ставка капитализации указывает на внутреннюю, естественную доходность и доходность без использования заемных средств.
Формула ставки капитализации
Существует несколько версий для расчета ставки капитализации. В наиболее популярной формуле ставка капитализации инвестиций в недвижимость рассчитывается путем деления чистого операционного дохода (NOI) собственности на текущую рыночную стоимость . Математически,
Ставка капитализации = Чистая операционная прибыль / Текущая рыночная стоимость
Текущая рыночная стоимость актива — это текущая стоимость собственности согласно преобладающим рыночным ставкам.
В другой версии этот показатель рассчитывается на основе первоначальных капитальных затрат или стоимости приобретения недвижимости.
Ставка капитализации = чистая операционная прибыль / цена покупки
Однако вторая версия не пользуется большой популярностью по двум причинам. Во-первых, он дает нереалистичные результаты для старой собственности, которая была приобретена несколько лет / десятилетий назад по низким ценам, а во-вторых, ее нельзя применить к унаследованной собственности, поскольку ее покупная цена равна нулю, что делает невозможным раздел.
Частный пример капитализации
Кроме того, поскольку цены на недвижимость сильно колеблются, первая версия с использованием текущей рыночной цены является более точным представлением по сравнению со второй версией, в которой используется фиксированная первоначальная цена покупки.
Примеры ставки капитализации
Предположим, что у инвестора есть 1 миллион долларов, и он рассматривает возможность инвестирования в один из двух доступных вариантов инвестирования: во -первых , он может инвестировать в казначейские облигации , выпущенные государством, которые предлагают номинальную годовую процентную ставку 3% и считаются самыми безопасными инвестициями, а во-вторых, он может приобрести коммерческое здание, в котором есть несколько арендаторов, которые должны регулярно платить за аренду.
Ставка капитализации будет рассчитана как (Чистая операционная прибыль / стоимость собственности) = 70 000 долларов США / 1 миллион долларов США = 7%.
Эта доходность в 7 процентов, полученная от инвестиций в недвижимость, лучше, чем стандартная доходность в 3 процента, доступная по безрисковым казначейским облигациям. Дополнительные 4 процента представляют собой доход от риска, принятого инвестором при инвестировании в рынок недвижимости, по сравнению с инвестированием в самые безопасные казначейские облигации, которые сопряжены с нулевым риском.
Инвестиции в недвижимость сопряжены с риском, и может быть несколько сценариев, при которых доходность, представленная показателем ставки капитализации, может сильно варьироваться.
Например, некоторые из арендаторов могут съехать, а доход от аренды недвижимости может снизиться до 40 000 долларов. Уменьшая 20 000 долларов США на различные расходы на техническое обслуживание и налоги на имущество и предполагая, что стоимость собственности останется на уровне 1 миллиона долларов, ставка капитализации составит (20 000 долларов США / 1 миллион долларов США) = 2%. Это значение меньше, чем доходность безрисковых облигаций .
В другом случае, если текущая рыночная стоимость самой собственности уменьшится, скажем, 800 000 долларов США, при сохранении дохода от аренды и различных затрат, ставка капитализации увеличится до 70 000 долларов США / 800 000 долларов США = 8,75%.
По сути, различные уровни дохода, получаемого от собственности, расходов, связанных с недвижимостью, и текущая рыночная оценка собственности могут значительно изменить ставку капитализации.
Избыточный доход, который теоретически доступен инвесторам в недвижимость помимо вложений в казначейские облигации, может быть отнесен на счет связанных рисков, которые приводят к вышеупомянутым сценариям. Факторы риска включают:
- Возраст, местоположение и статус собственности
- Тип недвижимости — многоквартирный, офисный, производственный, торговый или развлекательный.
- Платежеспособность арендаторов и регулярные поступления арендной платы
- Срок и структура договора аренды (-ов) арендатора
- Общая рыночная стоимость недвижимости и факторы, влияющие на ее оценку
- Макроэкономические основы региона, а также факторы, влияющие на бизнес арендаторов
Интерпретация ставки капитализации
Поскольку ставки капитализации основаны на прогнозируемых оценках будущего дохода, они могут сильно отличаться. Затем становится важным понять, что составляет хорошую ставку капитализации для инвестиционной собственности.
Ставка также указывает продолжительность времени, которое потребуется для возврата вложенной суммы в недвижимость. Например, для возмещения инвестиций в недвижимость с капитальной ставкой 10% потребуется около 10 лет.
Разные ставки капитализации для разных свойств или разные ставки капитализации на разных временных горизонтах для одного и того же свойства представляют разные уровни риска. Взгляд на формулу показывает, что значение капитальной ставки будет выше для свойств, которые генерируют более высокую чистую операционную прибыль и имеют более низкую оценку, и наоборот.
Скажем, есть два свойства, которые похожи по всем атрибутам, за исключением географического разделения. Один находится в фешенебельном районе в центре города, а другой — на окраине города. При прочих равных, аренда первой собственности будет выше, чем вторая, но это будет частично компенсировано более высокой стоимостью обслуживания и более высокими налогами. Недвижимость в центре города будет иметь относительно более низкую ставку капитализации по сравнению со второй из-за ее довольно высокой рыночной стоимости.
Это указывает на то, что более низкое значение ставки капитализации соответствует лучшей оценке и лучшим перспективам прибыли с более низким уровнем риска. С другой стороны, более высокое значение ставки капитализации подразумевает относительно более низкие перспективы возврата инвестиций в недвижимость и, следовательно, более высокий уровень риска.
Хотя приведенный выше гипотетический пример позволяет инвестору легко выбрать недвижимость в центре города, реальные сценарии могут быть не такими простыми. Инвестор, оценивающий недвижимость на основе ставки капитализации, сталкивается со сложной задачей по определению подходящей ставки капитализации для данного уровня риска.
Представление модели Гордона для капитальной ставки
Еще одно представление о максимальной ставке исходит из модели роста Гордона, которую также называют моделью дисконтирования дивидендов (DDM) . Это метод расчета внутренней стоимости цены акций компании независимо от текущих рыночных условий, а стоимость акций рассчитывается как текущая стоимость будущих дивидендов по акциям. Математически,
Стоимость акций = ожидаемый годовой поток денежных средств по дивидендам / (Требуемая норма прибыли инвестора — ожидаемая скорость роста дивидендов)
Преобразуя уравнение и обобщая формулу за пределами делимого,
(Требуемая норма прибыли — Ожидаемые темпы роста) = Ожидаемый денежный поток / Стоимость активов
Приведенное выше представление соответствует основной формуле ставки капитализации, упомянутой в предыдущем разделе. Ожидаемый денежный поток представляет собой чистую операционную прибыль, а стоимость актива соответствует текущей рыночной цене недвижимости. Это приводит к тому, что ставка капитализации эквивалентна разнице между требуемой нормой прибыли и ожидаемыми темпами роста. То есть ставка капитализации — это просто требуемая норма прибыли за вычетом темпа роста.
Это может быть использовано для оценки стоимости недвижимости для заданной нормы прибыли, ожидаемой инвестором. Например, предположим, что чистая операционная прибыль от собственности составляет 50 000 долларов, и ожидается, что она будет расти на 2 процента ежегодно. Если ожидаемая доходность инвестора составляет 10 процентов в год, то чистая ставка капитализации составит (10% — 2%) = 8%. Используя его в приведенной выше формуле, оценка активов составляет (50 000 долларов США / 8%) = 625 000 долларов США.
Похожие статьи
- Как оценивать инвестиционную недвижимость в сфере недвижимости
- Налог на прирост капитала при продаже жилья
- Стоит ли покупать дом на аукционе?
- Как организовать и получить прибыль от опционов на недвижимость
- Коммерческая недвижимость (CRE)
- Коэффициенты капитализации
- Ставка конечной капитализации
- Как процентные ставки влияют на стоимость недвижимости
- Годовая процентная ставка (APR) Определение
- Индекс, взвешенный по капитализации
Источник: nesrakonk.ru
Ставка капитализации
Соотношение стоимости актива и прибыли, которую он может принести за год.
Ставка капитализации позволяет оценить перспективы инвестиций в конкретный актив. При расчете ставки учитывают прогнозы по изменению расходов и доходов в будущем, уровень риска и интересы инвестора. Недостатками использования ставки капитализации является сложность прогнозирования финансовых результатов в будущем и расчет показателя без поправки на рыночную конъюнктуру.
Методы расчета ставки капитализации
Основными методами расчета ставки капитализации являются:
- метод рыночной выжимки;
- метод суммирования;
- метод связанных инвестиций заемного и собственного капитала;
- метод Элвуда.
Метод рыночной выжимки
Применятся для оценки активов с помощью собранных на свободном рынке данных по аналогичным активам. Объект оценки и его аналоги должны относиться к одной группе инвестиционных активов, иметь, примерно, одинаковую стоимость, доходность и уровень инвестиционного риска.
При расчете ставки капитализации по методу рыночной выжимки используется формула:
V — цена актива-аналога;
I — чистый операционный доход оцениваемого актива.
Метод суммирования (кумулятивного построения)
Используется для расчета ставки капитализации с помощью ее разделения на составные части. Основными компонентами ставки капитализации являются ставка возмещения капитала и процентная ставка.
Ставка возмещения капитала рассчитывается по формуле:
T — количество лет требуемое для возврата вложенного капитала.
Коэффициент капитализации рассчитывается с помощью суммирования ставки возмещения капитала и процентной ставки.
Метод связанных инвестиций заемного и собственного капитала
Инвестор может задействовать собственный и заемный капитал, следовательно суммарная ставка капитализации должна отвечать требованиям по доходности на обе части инвестиции.
Ставка капитализации на заемные средства рассчитывается по формуле:
Rз= выплаты по обслуживанию долга / основная сумма ссуды
Ставка капитализации на собственные средства:
Rc= денежные поступления до вычета налогов / объем собственных средств
Общая ставка капитализации определяется с помощью взвешивания заемного и собственного капитала в составе инвестиции. Соотношение заемного и собственного капитала и рассчитывается по формуле:
Мкред.= размер кредита / объем инвестиций
Из этого следует, что доля собственного капитала составляет:
1 — суммарный объем капитала.
Когда известны ставки капитализации на заемные и собственные средства можно рассчитать общую ставку капитализации:
Метод Элвуда
Модифицированный метод инвестиций заемного и собственного капитала, учитывающий продолжительность капиталовложений и изменение стоимости имущества. Расчет общей ставки капитализации проводят по формуле Элвуда:
Rc — ставка дохода на собственный капитал;
Мкр — доля заемных средств в суммарном капитале;
С — коэффициент заемных средств;
Dep — снижение стоимости имущества;
арр — увеличение стоимости имущества;
SFF — коэффициент фонда погашения займа при ставке Y.
Коэффициент заемных средств рассчитывается по формуле:
Р — часть кредита, которая будет выплачена;
Rs — процентное соотношение ежегодных платежей по кредиту и основной суммы задолженности.
Источник: answr.pro
Стоимость и доходность коммерческой недвижимости. Часть 2 – Оценка методом прямой капитализации
Эксперты-оценщики объектов недвижимости, как правило, отражают фактор неопределенности будущего в измерении доходности, иными словами – в ставке, используемой для капитализации текущих и ожидаемых доходов. Наиболее распространенный доходный метод определения стоимости недвижимости – метод прямой капитализации. Этот метод применятся всегда, в силу его простоты и наличия необходимой для него статистики.
Автор статьи
ОГЛАВЛЕНИЕ
- Заголовки
14 авг. 2021
Ставка капитализации
В основе метода лежит формула капитализации дохода:
CapRate = NOI / Property Price х 100%, где:
Price – цена объекта недвижимости.
CapRate (от Capitalization Rate) – ставка капитализации объекта (индикатор рынка капиталов — Capital Markets). Самое простое определение CapRate – это ставка прибыли, которую приносит объект недвижимости в течение ближайшего года владения, без учета затрат на его улучшение и финансовых затрат. Можно представить CapRate как дивиденд за год, без учета каких-либо иных удержаний, кроме операционных.
NOI (от Net Operation Income) – чистый операционной доход объекта, сокр. ЧОД (это индикатор рынка площадей – Space Markets). Это базовый доход от объекта, он равняется всей выручке от аренды за вычетом всех разумно необходимых операционных расходов на коммерческое управление и эксплуатацию. NOI не учитывает подоходные налоги, платежи по кредитам, капитальные затраты, обесценение и амортизацию, он крайне схож с показателем “EBITDA” в других отраслях.
Расчет стоимости объекта
В первую очередь, прямо – для определения CapRate конкретной сделки. Например, если объект генерирует ₽100млн в год и продается по цене ₽1,25млрд, CapRate составит 8% (= ₽100млн / ₽1,25млрд х 100%).
В результате каждой сделки на рынке появляется CapRate, который пополняет статистику фактических ставок капитализации, используемую уже для оценки иных объектов со схожими параметрами. Соответственно, здесь формула работает в обратную сторону – уже для определения стоимости объектов вида, к которому применима такая статистика. Например, если объект генерирует ₽100млн в год и CapRate по подобным объектам 8%, то его стоимость ₽1,25млрд (= ₽100млн / 8% х 100%). В этом случае выясняется именно стоимость (ожидаемая рыночная цена сделки). И формула приобретает вид:
Property Value = NOI / CapRate х 100%
Прогнозное использование
Применение CapRate полезно не только в настоящем, но и для взгляда в будущее. Исторические данные показывают высокую корреляцию ставок CapRate недвижимости стиля Core со ставками доходности по безрисковым инструментам (в первую очередь государственным облигациям, а также учетным ставкам центральных банков). Их движение происходит в одном направлении со спредом, ширина которого отражает размер премии за риск в Core-недвижимости к безрисковым вложениям (Рисунок 1).
Рисунок 1. Корреляция безрисковой ставки (US 10Y Treasury) и ставки капитализации недвижимости основных секторов (US CRE CapRates) (2010-2019, США)
Источник: RICS
Ширина спреда в разные периоды времени не одинакова, при среднем значении 2,8% она может двигаться в зависимости от стадии бизнес-цикла от менее 1% (в периоды роста экономики) до 4% и более (в кризисные периоды), отражая соответствующий циклу риск-аппетит инвесторов (Рисунок 2).
Рисунок 2. Спреды между безрисковой ставкой (US 10Y Treasury) и ставкой капитализации недвижимости основных секторов (US CRE CapRates) (1998-2020, США)
Источник: NCREIF, NAREIT, J.P. Morgan Asset Management
Такая корреляция позволяет на основе публикуемых прогнозов по безрисковым процентным ставкам с высокой степенью предиктивности прогнозировать уровень будущих ставок капитализации (CapRate). А поскольку и будущий денежный поток (особенно в Core-недвижимости) также высоко прогностичен за счет длины арендных контрактов, их неразрывности и установленных в них индексаций арендной ставки на ставку инфляции (корреляция с которой NOI также заметна на исторических данных – Рисунок 3). Таким образом, становится возможным достаточно эффективно оценивать стоимость недвижимости в будущем.
Рисунок 3. Корреляция инфляции (CPI) и чистого операционного дохода (NOI) (1995-2018, США)
Источник: Black Creek with data from Green Street Advisors and US Bureau of Labor Statistics
Именно поэтому прямая капитализация – это базовый метод оценки недвижимости как для определения возможной цены сделки на входе, так и ее стоимости во время владения вплоть до выхода.
Недостатки метода
Во-первых, CapRate – это «снимок в момент времени», не только для текущей стоимости, но и для будущего, поскольку он использует ближайший к дате расчета денежный поток в виде NOI. Иногда для расчета принимается NOI фактический (за прошедший год), в этом случае ставка капитализации называется Trailing (конечный) CapRate; а иногда берется NOI ожидаемый (за ближайший будущий год), тогда ставка капитализации называется – это Initial или Going-in (начальный) CapRate. Значение CapRate может разниться в этих случаях, и по разным причинам: размер выручки (уровень занятости и/или ставок аренды) и размер операционных расходов, включая налоги.
Во-вторых, CapRate не всегда точный показатель для определения конечной стоимости, ввиду индивидуальности каждого объекта недвижимости. Даже два объекта, расположенных относительно близко, могут требовать применения скидок (дисконтов) или надбавок (премии) к стоимости объектов, по тем или иным причинам, отражающим повышение или снижение специфических рисков инвестирования. Еще сложнее применять средние показатели CapRate к объектам, выбивающимся из статистического ряда по географии, локации, коммерческим и физическим характеристикам.
В-третьих, далеко не все объекты имеют стабилизированный чистый операционный доход (NOI), подтвержденный временем и устойчивостью пула арендаторов. Так, низкая заполненность (Occupancy) часто служит ограничением для применения рыночных ставок. Также возможно, что реальные арендные ставки в действующих договорах аренды (Contract Rent), измеряемые в целом по зданию показателем WARR (Weighted Average Rental Rate) отличаются от ожидаемых рыночных ставок (Market Rent), измеряемых для здания показателем ERV (Estimated Rental Value). Зачастую определение стоимости объекта недвижимости в этих случаях через CapRate требует допущений, что объект (а) заполнен и (б) сдается по рыночным ставкам.
Ввиду приведенных ограничений, использование исключительно ставок капитализации (CapRate) может привести к плохим и недостоверным результатам оценки. Оценка это и наука, и искусство найти истинную стоимость объекта оценки. Преодоление недостатков CapRate – это не только применение допущений при расчете NOI, комбинаций ставок (например, Trailing CapRate и Initial CapRate), но и использование иных доходных методов оценки, в первую очередь методики дисконтирования денежных потоков (Discounted Cash Flow, DCF), о которой далее.
Источник: accent.ru