1. Отчет об оценке объекта оценки (далее — отчет об оценке) представляет собой документ, содержащий профессиональное суждение оценщика относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведенного анализа и расчетов в соответствии с заданием на оценку.
2. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований):
- в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки;
- существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников;
- отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.
3. Отчет об оценке составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с частью второй статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2021, N 27, ст. 5179) (далее — Федеральный закон).
Зачем нужен отчёт об оценке/Ипотека/Банки/Перепланировка
4. Отчет об оценке на бумажном носителе должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор в соответствии с частью седьмой статьи 11 Федерального закона.
5. Отчет об оценке в форме электронного документа должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации оценщика или оценщиков, которые провели оценку, а также подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор, или уполномоченным им лицом.
6. Отчет об оценке может состоять из нескольких частей, в одной или в разной форме — как на бумажном носителе, так и в форме электронного документа (характерно, например, для приложений). В таком случае оценщик должен обеспечить идентификацию отчета об оценке как совокупности всех частей, оформленных в соответствии с требованиями, установленными в пунктах 4 и 5 настоящего федерального стандарта оценки.
Приложения к отчету об оценке являются его неотъемлемой частью.
II. Содержание отчета об оценке
7. В соответствии со статьей 11 Федерального закона и настоящим федеральным стандартом оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения:
- дата составления и порядковый номер отчета;
- основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
- информация, содержащаяся в задании на оценку;
- сведения об оценщике (оценщиках), проводившем (проводивших) оценку, в том числе фамилия, имя, отчество (при наличии), номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков (регистрационный номер в саморегулируемой организации оценщиков, а также наименование и адрес саморегулируемой организации оценщиков);
- сведения о заказчике оценки:
- фамилия, имя, отчество (при наличии) физического лица, если заказчиком является физическое лицо;
- реквизиты юридического лица, которые включают в себя полное и (или) сокращенное наименование, основной государственный регистрационный номер или иной регистрационный номер юридического лица, место нахождения, если заказчиком является юридическое лицо;
- сведения о юридическом лице, с которым оценщик (оценщики) заключил (заключили) трудовой договор (реквизиты юридического лица, которые включают в себя полное и (или) сокращенное наименование, основной государственный регистрационный номер или иной регистрационный номер юридического лица, место нахождения);
- сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 Федерального закона;
- информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке внешних организациях и квалифицированных отраслевых специалистах с указанием их квалификации, опыта и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;
- указание на стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, методические рекомендации по оценке, разработанные в целях развития положений утвержденных федеральных стандартов оценки и одобренные советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России, или обоснование неиспользования указанных методических рекомендаций;
- точное описание объекта оценки с указанием количественных и качественных характеристик объекта оценки, включая права на объект оценки, перечень документов, устанавливающих такие характеристики, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу — реквизиты юридического лица (полное и (или) сокращенное наименование, основной государственный регистрационный номер или иной регистрационный номер юридического лица, место нахождения) и (при наличии) балансовая стоимость данного объекта оценки;
- принятые при проведении оценки объекта оценки допущения и ограничения оценки в соответствии с пунктами 6 и 8 федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200, в том числе не отраженные в задании на оценку;
- анализ рынка объекта оценки, внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки;
- описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке, включая:
- последовательность определения стоимости объекта оценки, обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов; отказ от использования подхода к оценке следует прокомментировать;
- процесс определения стоимости объекта оценки каждым из примененных методов оценки и соответствующие им расчеты;
- согласование результатов при применении различных подходов и методов оценки;
- итоговая стоимость объекта оценки, ограничения и пределы применения полученного результата. Если в задании на оценку в соответствии с пунктом 4 федерального стандарта оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200, не указана форма представления итоговой стоимости, то результат оценки должен быть представлен в виде числа;
- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
8. Подтверждение полученной из внешних источников информации, указанной в подпункте 2 пункта 2 настоящего федерального стандарта оценки, должно быть выполнено следующим образом:
ОТЧЕТ ОЦЕНЩИКА || ГДЕ НАЙТИ И КАК ВЫГЛЯДИТ?
- в виде ссылок на источники информации, позволяющих идентифицировать источник информации и определить дату ее появления (публикации) или подготовки. В частности, в отчет об оценке включаются прямые ссылки на страницы сайтов информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», на которых размещена информация, а также реквизиты используемых документов и материалов (например, источник, название издания, название статьи, сведения об авторе и дата или период опубликования);
- в виде материалов и копий документов, информационных источников, которые с высокой вероятностью недоступны или могут быть в будущем недоступны, в частности, по причине изменения этой информации или адреса страницы в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», отсутствия информации в открытом доступе (например, информация, предоставленная заказчиком оценки) либо доступ к которым происходит на платной основе; такое раскрытие информации делается с учетом ограничений, связанных с конфиденциальностью информации.
К раскрытию источников информации применимы положения пунктов 9 и 10 настоящего федерального стандарта оценки.
9. Детализация раскрытия информации в отчете, состав и объем приводимых в нем документов и материалов зависят от целей оценки, специфики объекта оценки и проведенного исследования, а также могут устанавливаться заданием на оценку.
10. В случае если это предусмотрено заданием на оценку, в отчет об оценке должны быть включены расчетные величины и выводы по результатам дополнительных исследований, которые не являются результатами оценки в соответствии с федеральными стандартами оценки.
11. В отчет об оценке могут быть включены иные сведения, необходимые, по мнению оценщика, для полного и достаточного представления результата оценки. К таким сведениям может относиться в том числе описание факторов неопределенности, которые существенно влияют на результаты оценки, в частности связанных с ограничениями оценки, если они имели место в процессе оценки.
12. Оценщик должен хранить копии отчетов, документов и материалов, на основании которых проводилась оценка, в течение срока, установленного Федеральным законом.
Источник: stocf.ru
Оценка Бизнеса: Руководство по Чтению Отчетов по Оценке Бизнеса для Непрофессионалов
Не являясь оценщиком, вы можете успешно оценить отчет об оценке бизнеса с помощью проверочного списка на одну страницу, а именно Руководство по Чтению Отчетов по Оценке Бизнеса для Непрофессионалов. В этом проверочном списке обобщены стандарты, применяемые профессиональными оценщиками для составления отчетов об оценке бизнеса, которые были выпущены Фондом оценки и Американским обществом оценщиков.
В соответствии с федеральным законодательством был создан Фонд оценки для установления стандартов при государственном лицензировании оценщиков. В рамках этой деятельности Фонд оценки выпустил Единые стандарты профессиональной практики оценки (USPAP), которые объединяют десять стандартов оценки. Стандарты 9 и 10 USPAP, в частности, касаются оценки бизнеса и соответствующего отчета об оценке.
Комитет по оценке бизнеса Американского общества оценщиков (АОО) принял девять стандартов: Терминология, Содержание отчета, Общие требования к выполнению оценки бизнеса, Подход на основе активов к оценке бизнеса, Метод оценки сопоставимых компаний, Рыночный подход к оценке бизнеса, Доходный подход у оценке бизнеса, Вынесение заключения об стоимости и Корректировка финансовых отчетов. Стандарты оценки АОО дополняют стандарты, принятые Фондом оценки.
При вынесении решения суд не принял во внимание отчет оценки и показания эксперта по оценке бизнеса из-за недостатков отчета 1 . Эти недостатки включали следующее:
Не было дано ясного объяснения того, каким образом оценщик получил применявшийся коэффициент цена/прибыль (Ц/П);
- Не было указано, использовалась ли простая средняя или средневзвешенная величина прибыли;
- Не был указан идентификационный номер по стандартной промышленной классификации (не были указаны наименования сопоставимых публичных компаний, упоминавшихся в отчете.
Отклоняя показания эксперта, суд в своем заключении отметил:
«Несмотря на звания (оценщика), суд не может принять во внимание его необоснованное экспертное заключение».
В наш век специализации при проведении изучения и подготовке экспертных заключений мы постоянно зависим от других специалистов. В приведенном выше деле адвокат должен сожалеть, что не смог оценить отчет оценщика бизнеса, прежде чем идти в суд. Однако мы можем заявить, что даже не являясь опытным оценщиком, вы можете оценить достаточность отчетов оценки бизнеса.
Оценщики зачастую используют понятие «профессионального суждения» для обоснования своих заключений о стоимости. Хотя профессиональное суждение и является существенным фактором в оценке бизнеса, оценщик должен уметь приводить факторы, которые подтверждают его профессиональное суждение. Оценщик бизнеса уже не может заявить «скидки на ликвидность составляли от 20 до 50 процентов и, исходя их моего профессионального суждения, я использовал скидку 45%». Оценщик должен указать факторы, вследствие которых скидка находится у верхней границы шкалы, а не у нижней. Кроме того, оценщик должен подкреплять применимые интервалы скидок ссылками на опубликованные исследовательские данные.
Не являясь оценщиком, вы можете с успехом оценить отчет об оценке бизнеса с помощью проверочного списка на одной странице, а именно прилагаемое Руководство по чтению отчетов по оценке бизнеса для непрофессионалов. В этом проверочном списке обобщаются стандарты оценки для составления отчетов об оценке, которые были приняты Фондом оценки 2 и Американским обществом оценщиков 3 .
В соответствии с федеральным законодательством был создан Фонд оценки для установления стандартов при государственном лицензировании оценщиков 4 . В рамках этой деятельности Фонд оценки выпустил Единые стандарты профессиональной практики оценки (USPAP), которые объединяют десять стандартов оценки. Стандарты 9 и 10 USPAP, в частности, касаются оценки бизнеса и соответствующего отчета об оценке.
Комитет по оценке бизнеса Американского общества оценщиков (АОО) принял девять стандартов: Терминология, Содержание отчета, Общие требования к выполнению оценки бизнеса, Подход на основе активов к оценке бизнеса, Метод оценки сопоставимых компаний, Рыночный подход к оценке бизнеса, Доходный подход у оценке бизнеса, Вынесение заключения об стоимости и Корректировка финансовых отчетов. Стандарты оценки АОО дополняют стандарты, принятые Фондом оценки.
Для адвокаты, клиентов оценщиков и других пользователей отчетов оценки бизнеса наиболее полезным будет стандарт, применимый к содержанию отчета. Этот стандарт требует, чтобы отчет оценки должен содержать следующее:
- Подпись и сертификация
- Допущения и ограничивающие условия
- Формулировка оценочного задания
- Описание бизнеса
- Финансовый анализ
- Методология оценки
- Полный письменный отчет
- Конфиденциальность отчета
Подпись и сертификация.
Стандарты требуют, чтобы имена всех оценщиков, выполняющих значительную профессиональную работу по заданию, были указаны и они подписали отчет. Это касается любых оценщиков, которые проверяют отчет и отвечают за выполнение задания.
Кроме того, отчет должен содержать заявление о сертификации, например:
«Я свидетельствую, что, насколько мне известно:
- факты, изложенные в настоящем отчете являются достоверными и точными;
- приводимые анализ, мнения и заключения ограничены только принятыми допущениями и ограничивающими условиями, и являются моим личным непредвзятым профессиональным анализом, мнениями и заключениями;
- у меня нет (есть определенный) интереса в настоящем и будущем в имуществе, оцененным в настоящем отчете, и у меня нет (есть определенный) личного интереса или предубеждения относительно участвующих сторон;
- размер моего гонорара не связан с действием или событием, которое последует в результате проведения анализа, вынесения мнений или заключений, или использования настоящего отчета;
- мой анализ, мнения заключения сделаны, а настоящий отчет составлен в соответствии с Едиными стандартами профессиональной практики оценки;
- никто не оказывал значительной профессиональной помощи лицу, подписавшему настоящий отчет. (Если есть исключения, то необходимо указать имя лица, оказавшего значительную профессиональную помощь)».
Допущения и ограничивающие условия.
Каждый отчет должен содержать заявление от допущениях и ограничивающих условиях. Ограничивающие условия касаются таких вопросов, как использование отчета в специфических целях. В качестве примера можно привести такое допущение: «Делается допущение, что заявление о собственности на предприятие и его активы имеет законную силу.»
Формулировка оценочного значения.
В отчете об оценке должно быть четко определено:
- Хозяйствующий субъект и его часть, подвергающаяся оценке
- Стандарт стоимости (обоснованная рыночная стоимость, рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, стоимость по учредительным документам, экономическая или стратегическая стоимость, или какой-либо иной стандарт)
- Цель оценки (развод, налогообложение и т.д.)
- Дата, на которую определена стоимость
- Дата подготовки отчета
Полученная в результате оценки стоимость бизнеса может варьировать в зависимости от цели или стандарта стоимости, применяемого в оценке. Например, стратегическую стоимость определяют по способности покупателя получить экономические результаты благодаря синергии действия сил, которых нет у нынешнего владельца. Поэтому продавец может получить от стратегического покупателя более высокую продажную цену, ожидаемую при определении обоснованной рыночной стоимости, чем от обычного покупателя.
Описание предприятия.
Отчет о бизнесе должен содержать полное описание предприятия, включая его организационно-правовую форму (корпорация, товарищество, единоличное владение), историю, продукцию или услуги, рынки и потребителей, руководство, основные активы (материальные и нематериальные), прогноз по экономике страны, отрасли и компании, данные от стоимости по прошлым сделкам, чувствительность к сезонным или цикличным факторам, конкуренцию и источники информации.
Отчет – это документ, предназначенный для информирования читателя о рассмотренных фактах и сделанных заключениях. Без этой информации невозможно понять бизнес и основные факторы, влияющие на определяемую оценщиком стоимость.
Финансовый анализ.
Отчет об оценке должен содержать анализ основных тенденций в финансовых делах предприятия. К отчету необходимо приложить краткие балансы и финансовые отчеты с пояснениями. Если в применяемых методах дисконтированного дохода/потока денежных средств использовались прогнозы по балансу или финансовому отчету, то необходимо включить и описать положенные в основу допущения. При необходимости следует рассмотреть финансовые результаты компании в сравнении с результатами по отрасли.
Методология оценки.
Отчет должен включать обсуждение выбранных методов оценки и причин такого выбора. Оценщик должен описать этапы применения каждого метода и каким образом они ведут к полученному заключению оценки.
Наиболее противоречивой областью в теории оценки являются переменные величины, такие как коэффициент капитализации, скидки за неликвидность, премии за контроль, скидки, обусловленные неконтрольным характером участия. Стандарты требуют, чтобы отчет включал пояснение о том, как были получены и как применялись переменные. Необходимо ясно изложить подтверждающие данные. Для обоснования применения переменных уже недостаточно просто заявить «по моему профессиональному мнению или исходя из моего опыта».
Полный письменный отчет.
Стандарт АОО требует: «Полный письменный отчет должен в логической последовательности представлять ясное изложение соответствующей информации, методов оценки и заключений, а также отражать иные специфические требования этого стандарта, включая положения о подписи и сертификациии».
Конфиденциальность отчета.
Стандарты требуют, чтобы оценщик рассматривал отчеты как конфиденциальные, предназначенные только для клиента, если клиент не дает конкретных разрешений. Но отчеты оценщика обычно не имеют такой привилегии и могут быть раскрыты по решению суда.
Заключение.
Прилагаемый проверочный список предназначен в помощь вам для того, чтобы оценить полноту письменного отчета об оценке, полученного вами от оценщика. В случае судебного разбирательства адвокатам зачастую не нужен полный письменный отчет. В таких случаях проверочный список служит хорошим руководством для ведения обсуждения со свидетелем-экспертом.
Поскольку отчет об оценке предназначен для лиц, не являющихся оценщикам, подобно вам, ваше мнение имеет большое значение. Можете ли вы ответить утвердительно на следующие вопросы:
- Были ли отчет написан так, что я мог понять его и следить за обсуждением? (Это не значит, что вы должны понимать все технические вопросы).
- Отражены ли в отчете, по вашему мнению, все существенные факторы, влияющие на стоимость предприятия?
- Обосновано ли заключение о стоимости, учитывает ли оно все факторы, представленные в отчете?
Хотя отчет может соответствовать всем требованиям проверочного списка, одно это не является гарантией качества отчета. Однако вы можете быть уверенными, что если отчет не отвечает стандартам, то и сам оценщик не соответствует минимальным стандартам, предъявляемым к профессии оценщика.
Если вы пожелаете получить копию Стандартов 9 и 10 Фонда оценки или Стандартов оценки бизнеса Американского общества оценщиков, мы можем выслать их вам по вашей просьбе, изложенной в письме, факсе, направленном по адресу нашего офиса или по телефону.
1. Имущество Маргарет А. Джэнн. Файл 90,333 РН Мемо ТС, 2 июля 1990 г.
2. Фонд оценки был создан в 1987 г.. В него вошли девять ведущих организаций по профессиональной оценке США, восемь из них занимаются только оценкой недвижимости, одна – Американское общество оценщиков – объединяет оценщиков всех видов активов, включая коммерческие компании.
3. Американское общество оценщиков (АОО), образованное в 1936 г.,является единственным международным , многоотраслевым и аттестационным обществом оценщиков всех видов активов. Адрес международной штаб-квартиры: п/я 17265, Вашингтон, 20041 (P.O. Box 17265, Washington, DC 20041).
4. Закон о реформе финансовых учреждений, возмещении и исполнении (FIRREA), Title XI, PL 101-73, Stat. 183 [1989]: 12 U.S.C 3331-3351.
Руководство по Чтению Отчетов по Оценке Бизнеса для Непрофессионалов.
Ясно ли изложено следующее?
- Определение предмета оценки 1
- Цель оценки
- Дата оценки 1
- Дата отчета
- Стандарт стоимости; если применяется предписанный стандарт, то включается ссылка на соответствующий законодательный или нормативный акт.
Достаточно ли описание нижеследующего для того, чтобы иметь общее представление о:
- форме собственности (корпорация, товарищество и т.д.) 1
- истории компании 1
- основных материальных и нематериальных активах (гудвил, патенты и т.д.) 1
- продукции или услугах компании 1
- рынках и потребителях 2
- конкурентах 1
- менеджменте компании 1
- владельцах компании
- капитализации компании
- прогнозах по экономике страны, отрасли и компании 1
- данных о стоимости по прошлым сделкам (продажа акций и т.д.) 1
- чувствительности к сезонным или цикличным факторам 2
- штате регистрации
- источниках информации 2
- Если применимо, проводилось ли сравнение продаж или акционерного капитала сопоставимых компаний? 1
Финансовый анализ 1 :
- рассматриваются ли финансовые отчеты компании 2
- прилагаются ли краткие балансы и отчеты о доходах за достаточный период времени 2
- дается ли пояснение о поправках, внесенных в финансовые отчеты 2
- сравниваются ли финансовые отчеты компании с отчетами по отрасли 2
- если используются дисконтированные будущие доходы или потоки денежных средств, то дается ли краткое описание соответствующих отчетов и включены ли допущения 2
Методика оценки:
- указаны ли применяемые методы и причины выбора 1
- понятны ли этапы применения метода(-ов) и подводят ли они к заключению о стоимости 1
- Дается ли в отчете объяснение, как определялись и использовались скидки, коэффициенты капитализации или мультипликаторы ? 2
- Достаточно ли понятно определены термины, используемые в отчете?
- Указаны ли в отчете имена оценщиков и подписали ли они отчет? 1
- Прилагается ли к отчету заявление о сертификации, подписанное оценщиком?
Представлена ли в подтверждении квалификации оценщика информация о наличии соответствующей квалификации для данной оценки?
- Образование
- Техническая подготовка
- Занимавшиеся должности
- Членство в организациях профессиональной оценки и деятельность в них
- Характер и продолжительность опыта
- Включено ли в отчет заявление о конфиденциальности?
Прилагается ли к отчету заявление о допущениях и ограничивающих условиях 1 в отношении:
- Конфликта интересов 2
- Использования данных и информации, полученных от других лиц, без проверки
- Действительности оценки только на дату оценки и в указанных целях 2
Мнение проверяющего:
- На Ваш взгляд, учитываются ли в отчете все существенные факторы, которые влияют на стоимость предприятия?
- Является ли заключение оценки обоснованным с учетом всех факторов, представленных в отчете?
1 Специально упомянуто в Единых стандартах Фонда оценки и Стандартах оценки бизнеса Американского общества оценщиков.
2 Специально упомянуто в Единых стандартах Фонда оценки и Стандартах оценки бизнеса Американского общества оценщиков.
Источник: gaap.ru
1. Общие требование к отчету об оценке
1.1. Содержание Отчета об оценке должно соответствовать требованиям Федерального закона от 29.07.98 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки №1,2,3 (ФСО №1, ФСО № 2, ФСО №3), утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.07 г. № 254, 255, 256, а также всем стандартам и правилам оценочной деятельности, утвержденными саморегулируемой организацией Оценщиков, членом которой является Оценщик подготовивший Отчет об оценке.
1.2. Оценщик не должен производить оценку, если предоставленные заказчиком документы, а именно:
а) правоустанавливающие документы, подлежащие государственной регистрации, в том числе: договор купли-продажи недвижимости — не зарегистрированы в установленном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ;
б) технические документы: кадастровый паспорт либо выписка из кадастрового паспорта, поэтажный план, экспликации помещений к поэтажному плану — не удостоверены органом, осуществляющим кадастровый учет объектов капитального строительства и/или органом, осуществляющим технический учет и инвентаризацию (ГУП/МУП «Бюро технической инвентаризации», ФГУП «Ростехинвентаризация», Росреестр).
1.3. Отчет об оценке должен быть выполнен Оценочной организацией, удовлетворяющей Требованиям к Оценочным организациям, размещенным на сайте Банка.
1.4. В Отчете об оценке должны быть отражены все промежуточные расчеты, а также вся существенная с точки зрения влияния на величину рыночной стоимости Объекта оценки информация, полученная в ходе проведения оценки.
1.5. Отчет об оценке должен содержать расчет рыночной стоимости, произведенный на основе сравнительного и/или затратного подхода [1] .
1.6. Отчет должен содержать анализ рынка, касающийся сегмента рынка недвижимости, к которому относится объект оценки.
1.7. Оценщик и/или лицо, уполномоченное на это Оценщиком в процессе проведения оценки должен лично осмотреть объект оценки. К отчету об оценки должны быть приложены качественные цветные фотографии:
– общий вид объекта оценки (если получить общее изображение объекта было невозможно, к Отчету могут прикладываться фотографии отдельных частей здания, позволяющие сформировать целое изображение объекта, также фотографии, позволяющие определить его адрес);
– фотографии комнат и помещений оцениваемого объекта оценки;
– фотографии, отражающие наличие не согласованных перепланировок (при наличии);
– изображения всех имеющихся повреждений (внешних и внутренних) и переоборудованных комнат и помещений (при наличии таковых), указанных в допущениях и ограничениях.
1.8. Количество объектов-аналогов при проведении оценки должно не менее 4-х (для населенных пунктов с населением более 500 тысяч человек), 2-х (для прочих населенных пунктов [2] ). В приложении должны быть приведены ссылки на источники получения информации (контактные телефоны, реквизиты операторов рынка: ФИО агента и/или наименование агентства, полные ссылки на страницы сети интернет) и копии материалов (распечатки соответствующих страниц из сети интернет, коммерческих предложений, объявлений и т.п.).
1.9. Объекты-аналоги должны иметь схожие характеристики с объектом оценки. При оценке комнаты в квартире не допускается использование в качестве объектов-аналогов квартиры. При оценке земельного участка необходимо учитывать категорию земель и вид разрешенного использования земельного участка. [3]
1.10. В приложении к Отчету должны содержаться копии документов, используемые Оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие документы, а также документы технического учета, заключения специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при наличии).
1.11. Должно быть отражено наличие/отсутствие обременений.
1.12. Отчет должен быть составлен без учета элементов улучшения, например, при оценке меблированной квартиры, оценка должна производиться исходя из стоимости Объекта оценки без мебели.
1.13. При наличии несанкционированных перепланировок/модернизаций/реконструкций необходимо указать отдельно рыночную стоимость с учетом стоимости восстановления до первоначального вида.
1.14. Используемые в отчете корректировки должны быть обоснованы. Шкала и процедура корректировки не должна меняться от одного объекта аналога к другому.
1.15. В случае если собственник объекта юридическое лицо, обязательно дополнительное указание в Отчете балансовой стоимости объекта.
1.16. При оценке нескольких объектов недвижимости (например, земельного участка и возведенных на нем построек, долей квартир, земельных участков, расположенных в непосредственной близости друг от друга и т.п.) в отчете должны быть указаны по отдельности стоимости каждого объекта недвижимости, зарегистрированного соответствии с действующим законодательством, а также совокупная стоимость всех оцениваемых объектов.
[1] Доходный подход не должен применяться
[2] При слаборазвитом рынке купли-продажи (небольшие города, деревни, поселки городского типа и т.п.) допускается выбор в качестве аналогов иных населенных пунктов с обязательным указанием критериев (как количественны, так и качественных), по которым они подбирались (например: численность населения, уровень дохода населения, местоположение к «ключевой» транспортной магистрали и т.п.)
[3] Категория земель определяется в соответствии со ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом необходимо учитывать, что для земель одной категории может устанавливаться различное целевое назначение (вид разрешенного использования), сравнение которых не допускается.
Источник: pro-ocenka.ru