Оценка недвижимого имущества – это процедура, в ходе которой определяется стоимость объекта или отдельных прав на него. В ходе оценивания может быть установлена цена права собственности на квартиру, домовладение или земельный участок, а также рассчитана стоимость права пользования или аренды.
В Российской Федерации оценка имущества осуществляется Росреестром, коммерческими организациями или независимыми экспертами-оценщиками. Регламентируется оценочная деятельность и требования к заключению Федеральным законом №135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Чтобы заключение специалиста считалось официальным и было принято во внимание государственным органом или банком, независимый оценщик или компания должны состоять в саморегулируемой организации (СРО). В России членство в такой организации является альтернативой лицензированию. Акты, выданные специалистом или компанией, не состоящей в СРО, будут признаны недействительными, поэтому они не подлежат рассмотрению в качестве доказательства реальной стоимости объекта.
Mavzu: Затратный подход оценки недвижимости и его методы
При этом деятельность оценщиков не лицензируется. В нормативной базе не существует механизма, который бы обязывал организации или независимых экспертов получать лицензию на право осуществления оценочной деятельности. Это следует принимать во внимание при выборе компании для заказа определения стоимости объекта недвижимости или другого имущества. Требования для вступления в СРО достаточно жесткие.
Различные подходы в оценке недвижимости
При реализации оценки недвижимого имущества применяются различные подходы. В их число включают:
- Доходный подход. При применении этого метода оценивается объем всех доходов, которые собственник или наниматель сможет получить от объекта недвижимости в будущем.
- Сравнительный подход. При оценке с использованием этого метода анализируется ситуация на рынке недвижимости и сравниваются цены на схожие по условиям, по месту расположения и характеристикам объекты. Далее вычисляется наиболее вероятная цена, за которую можно реализовать квартиру, домовладение или участок на момент проведения оценки.
- Затратный подход. При оценке недвижимости при помощи этого метода анализируется сумма стоимости материалов и работ, а также земельного участка, на котором возведен объект недвижимости. По сути, данным способом вычисляются траты на постройку полностью аналогичного оцениваемому объекта.
Главные отличия затратного подхода от остальных отмечаются в следующем:
- такой способ расчета цены не ориентируется на рентабельность инвестиций и не учитывает перспективы эксплуатации в целях получения дохода;
- является основным методом при планировании трат на постройку объекта недвижимости;
- не отражает ситуации на рынке недвижимости.
Результат, полученный при оценке с использованием затратного или доходного подхода, не является рыночной ценой квартиры, домовладения или участка. Для определения реальной стоимости, по которой можно продать недвижимость, следует использовать сравнительный метод.
Экономический факультет РУДН. Лекция «Оценка бизнеса. Затратный подход»
Особенности оценки с применением затратного подхода
Если собственнику необходимо получить официальное заключение оценки с использованием затратного подхода, следует обратиться в компанию или к независимому оценщику. Главное, чтобы эксперт состоял в СРО.
Помимо оплаты услуг специалиста, потребуется также предоставить пакет документов, подтверждающий денежные траты на приобретение земельного участка и возведение здания. Если оцениваемый объект был подвергнут реконструкции, потребуется также предоставить платежные бумаги, которые подтвердят расходы на материалы и работы по восстановлению, в дополнение к бумагам, отражающим расценки на приобретение.
При оценке с использованием затратного подхода эксперт учитывает амортизационный износ здания. Сведения для этого могут быть получены в результате инвентаризации объекта недвижимости. Также будут учтены планируемые расходы на восстановление имущества, если это необходимо.
Оценка со стороны затратного подхода крайне важна, если планируется застройка в коммерческих целях участка или микрорайона населенного пункта. Она позволяет заранее оценить расходы на возведение зданий, а в совокупности с другими методами расчетов дает возможность оценить рентабельность проекта.
Если расчет производится самостоятельно, без привлечения эксперта, его результаты будут приблизительными.
Преимущества и недостатки затратного подхода
К основным преимуществам затратного подхода можно отнести:
- надежность метода при оценке новых объектов строительства;
- целесообразность применения при анализе стоимости планируемого строительства объекта. В подобной оценке затратный подход – единственный из всех доступных для применения;
- относительную простоту расчетов;
- доступность данных для анализа.
Отказ от применения затратного подхода может быть мотивирован следующими причинами:
- необходимостью предоставления объемного пакета документации, подтверждающей расходы;
- малой эффективностью для оценки старых строений;
- отсутствием выводов о перспективах рентабельности дальнейшей эксплуатации строения;
- не учитывается ситуация на рынке недвижимости;
- затратная стоимость объекта может быть существенно ниже или выше рыночной;
- земельный участок оценивается отдельно от зданий.
Для более комплексного анализа рентабельности строения следует учитывать и данные остальных методов оценки.
Ситуации, в которых применяется затратный подход оценки недвижимого имущества
Применение затратного подхода, бесспорно, необходимо в оценке следующих видов объектов недвижимости:
- зданий, которые заказчик планирует возвести в целях коммерческого использования. Позволяет рассчитать основу для оценки рентабельности проектов строительства. Используется при анализе стоимости здания промышленного, торгового, культурного, спортивного или жилого назначения;
- зданий, возведенных относительно недавно;
- строения, возведенного по полностью уникальному проекту. Применяется, если на рынке недвижимости нет объектов-аналогов в продаже, или их мало и цены слишком разнятся, чтобы сделать однозначный вывод о стоимости;
- зданий, подлежащих восстановлению. Оцениваются первоначальные траты на приобретение и расходы на реконструкцию.
В остальных ситуациях применяется по просьбе собственника или покупателя объекта недвижимого имущества. Не рекомендуется применять затратный подход в оценке старых строений с высокой степенью износа.
Порядок оценки с применением затратного подхода
Оценку недвижимого имущества с применением затратного подхода можно условно разбить на следующие этапы:
- Расчет стоимости земельного участка, на котором находится здание или планируется строительство. В большинстве случаев земля в аренде во внимание не принимается. Но это правило не работает при анализе стоимости объектов коммерческой застройки населенного пункта.
- Суммирование расходов на постройку объекта капитального строительства с учетом возможности экономии от применения субсидий, скидок на материалы или работы.
- Определение степени износа оцениваемого объекта. Добавление к имеющейся стоимости обоснованных затрат на восстановление полезных функций здания.
- Расчёт разницы между уже затраченными суммами и планируемыми расходами.
- Корректировка и правка расчетов. Здесь допускается применение дополнительно методов сравнительного и доходного подходов.
Окончательный вывод и сами расчеты оформляются экспертом в отчете об оценке. Этот документ должен быть составлен с учетом следующих принципов:
Оценка недвижимого имущества с применением затратного подхода рассчитана на анализ окупаемости планируемых инвестиций.
Источник: dgkh.ru
Теория затратного подхода в оценке стоимости бизнеса
Цель курсовой работы- затратным подходом исследовать процесс оценки стоимости бизнеса.
Руководствуясь вышеданной целью , были определены и решены такие задачи как: Составление характеристики такого подхода как затратный, выявление негативно влияющих сторон и позитивно влияющих сторон затратного подхода к оценке бизнес, создание характеристики основополагающих методик, с помощью которых производится оценка стоимости бизнеса затратным подходом, прведена оценка стоимости ООО«УралсибБанк»
Введение…………………………………………………………………………2
1.Теория затратного подхода в оценке стоимости бизнеса
1.1 Сущность применения затратного подхода, его преимущества и недостатки…………………………………………………………………….…4
1.2 Методы затратного подхода: метод чистых активов и метод ликвидационной стоимости………………………………………………………………………..7
2.Практический расчет стоимости предприятия
2.1 Система показателей при оценке стоимости предприятия затратным подходом…………………………………………………………………………11
2.2 Расчет стоимости бизнеса методом чистых активов и методом расчета ликвидационной стоимости………………………………………………………..14
Заключение……………………………………………………19
Список использованнойлитературы………………………………..21
1.Теория затратного подхода в оценке стоимости бизнеса
1.1 Сущность применения затратного подхода, его преимущества и недостатки……………………………………………… …………………….…4
1.2 Методы затратного подхода: метод чистых активов и метод ликвидационной стоимости……………… ………………………………………………………..7
2.Практический расчет стоимости предприятия
2.1 Система показателей при оценке стоимости предприятия затратным подходом……………………………… …………………………………………11
2.2 Расчет стоимости бизнеса методом чистых активов и методом расчета ликвидационной стоимости……………………………………………………… ..14
Список использованнойлитературы……………… ………………..21
Собираясь, продать организацию, нужно точно и обьективно провести оценку его возможности повышать свою стоимость, другими словами , что бы собственник того предприятия получал доход. Нужно грамотно рассчитать рыночную стоимость организации , т.е ту цену, по которой это предприятие будет продано.
В Этой курсовой работе к оценке мы будем использовать затратный подход.В отличие от остальных подходов, именно затратный обеспечивает, достоверность исходной информации для проведения расчета, в том числе в затратном подходе используются те методы к оценке стоимости , которые традиционные для Российской экономики.Эти методы основываются на анализировании имущественной стоимости предприятия и его задолженности.
Цель курсовой работы- затратным подходом исследовать процесс оценки стоимости бизнеса.
Руководствуясь вышеданной целью , были определены и решены такие задачи как: Составление характеристики такого подхода как затратный, выявление негативно влияющих сторон и позитивно влияющих сторон затратного подхода к оценке бизнес, создание характеристики основополагающих методик, с помощью которых производится оценка стоимости бизнеса затратным подходом, прведена оценка стоимости ООО«УралсибБанк»
1. Теория затратного подхода в оценке стоимости бизнеса
1.1 Сущность применения затратного подхода, его преимущества и недостатки
Затратный подход он же иногда обозначается как Имущественный, ведет расмотрение стоимости организации со стороны понесенных издержек.
Из-за изменения состояния рынка, инфляции,используемых методик расчета, балансовая стоимость активов обычно рыночной стоимости не соответствует. В связи с этим, тот кто собирается оценивать бизнес, должен вносить корректировки баланса предприятия.
Основная она же базовая формула этого подхода выглядит следующим образом: Собственный капитал равен разнице активов и обязательств, иными словами из активов вычитаются обязательства.
Главным признаком затратного подхода является поэлементная оценка, другими слова имущественный комплекс который должен быть оценен, разделяется на составные части, производится тщательная оценка каждой из части, а потом путем сложения сумм стоимостей его частей получают стоимость всего имущества. В затратном подходе к оценке бизнеса обьединяются следующие методики: накопления активов предприятия, метод чистых активов, метод замещения и метод ликвидационной стоимости предприятия. У всех этих методик есть свой признак, который и обьединяет их в затратном подходе. Этот признак заключается в том , что они основаны на определении в текущих ценах стоимости отдельных видов имущества предприятия или затрат на строительство аналогичного предприятия (методике замещения) и вычитания задолженностей предприятия.
Все вышеперечисленные методики основываются на одной информационной базе, этой информационной базой является баланс организации, с помощью баланса можно расчитать разные виды стоимости организации: методика накопления активов — рыночную стоимость; методика замещения — стоимость замещения; методика ликвидационной стоимости — ликвидационную стоимость предприятия. Все данные виды стоимости имеют количественные выражения и их расчет нужен для грамотных и полезных управленческих решений.К примеру если продавать своё предприятие ,его рыночную стоимость будут расчитывать с помощью такой методики как накопления активов. В случае страхования имущества организации, очень часто используется метод определения восстановательной стоимости , он позволяет вычислить его ликвидационную стоимость , а вот при создании новго предприятия будет применятся метод замещения.
Главными методами являются:
— метод чистых активов;
— метод ликвидационной стоимости.
Обобщение практики применения методик затратного подхода к оценке позволило установить, что основные сферы их использования — это:
- оценка контрольного пакета акций предприятия;
- оценка предприятия с высоким уровнем фондоемкости;
- оценка предприятий со значительными нематериальными активами и возможностью их выделения и оценки;
- оценка холдинговых или инвестиционных компаний;
- оценка предприятий, не имеющих ретроспективных данных о прибылях;
- оценка новых предприятий, недавно зарегистрированных;
- оценка предприятий, сильно зависящих от контрактов или не имеющих постоянной клиентуры;
- оценка предприятий, значительную часть активов которых составляют финансовые активы.
Этот список сфер использования методик затратного подхода к оценке предприятия не является полным. Имеются и другие случаи, когда эти методики можно использовать, например, для согласования результатов оценки, полученных сравнительным подходом.
Оценщики должны знать преимущества и недостатки методик затратного подхода. Они представлены в таблице.
Таблица 1.Плюсы и Минусы затратного подхода в оценке бизнеса
- Учитывает влияние производственно-хозяйств. факторов на изм. стоимости активов. Дает оценку уровня развития технологии с учетом степени износа активов. Расчеты опираются на финансовые и учетные документы, т.е. результаты оценки более обоснованы
Показывает прошлую стоимость. Не учит. рын. ситуацию на время проведения оценки. Не учитывает персп. Развит. предприятия. Не учитывает риски. Статичен.
Нет связи с настоящими и будущими результатами. деятельности предприятия. Усложнен и трудоемок в использовании.
Из вышеприведенной таблицы можно заметить, что недостатков у затратного подхода в оценке стоимости бизнеса довольно много, однако этот подход является одним из самых используемых в Росии и за рубежом .
1.2 Методы затратного подхода: метод чистых активов и метод ликвидационной стоимости
Как было сказано выше, в затратный подход входят два основных метода оценки организации:это метод чистых активов и метод расчета ликвидационной стоимости. Разберем эти методы более тщательно.
Метод чистых активов.
15.2 Затратный подход к оценке стоимости предприятия
Затратный (имущественный) подход рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек на его функционирование. Он основывается на изучении возможности инвестора в приобретении объекта собственности исходя из того, что инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта собственности в обозримый период.
В основу затратного подхода положен принцип замещения, в соответствии с которым максимальная стоимость объекта собственности не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.
Затратный подход используется в следующих случаях: *
наравне с двумя другими подходами, если нет ограничений на его использование, для более полного итогового (согласования стоимости; *
для объектов специального назначения, по которым нет аналогичных продаж; *
в условиях пассивного рынка, когда нет аналогичных продаж для целей страхования. Здесь предпочтение этому подходу отдается потому, что страховая сумма, сумма страхового взноса и страхового возмещения определяются исходя из затрат страхователя с помощью затратного подхода; *
при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования свободного земельного участка; *
при оценке объекта доходным подходом, если объект требует ремонта или реконструкции; *
в инвестиционных проектах – при реконструкции существующего объекта или строительстве нового; *
для целей налогообложения; *
для получения кредита в банке.
Для отражения результатов оценки в финансовой отчетности предприятия (переоценка основных фондов) оценщики на основании положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» (ПБУ 6/01) определяют стоимость объекта оценки затратным подходом.
Затратный подход к оценке стоимости предприятия включает следующие методы оценки: *
накопления активов (метод расчета балансовой стоимости активов); *
расчета полной восстановительной стоимости; *
расчета стоимости замещения; *
расчета ликвидационной стоимости; *
расчета показателя чистых активов.
Метод накопления активов (метод расчета балансовой стоимости активов)
В этом случае стоимость предприятия определяется как стоимость его имущества по сумме нетто-активов финансовой (бухгалтерской) отчетности.