В статье обосновывается необходимость использования показателя стоимости предприятия в качестве основного критерия оценки эффективности его работы, описываются основные подходы к оценке стоимости бизнеса, а также принципы, на которых базируется процесс оценки с учетом заинтересованных в ней сторон.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Клюева Е. Ю.
Патриотизм в политической культуре современной России
Реструктуризация собственного капитала
Оптимальные подходы к оценке стоимости фондов прямых инвестиций на этапах их создания, мониторинга и закрытия
Подходы и методы оценки стоимости предприятия
Методологические подходы к оценке стоимости бизнеса
i Не можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
i Надоели баннеры?
Вы всегда можете отключить рекламу.
Текст научной работы на тему «Принципы и основные подходы к оценке стоимости предприятия»
IDE ГOE I U E I N U А f UA I IAOIAU E iOATeAnoieIi noeIdAAIdEboEb A. P. Ee^aaa
Выручка, прибыль, доход и EBITDA / Анализ отчетности и оценка бизнеса
A noaoua TaTnTTauaaaony TaTaoTael Tnou enVTeugTaaTey VTeagaoaey noTelTnoe V0aaV0eyoey a ea+anoaa TnTTaTTaT eaeoaaey ToaTee yooaeoeaTTnoe aaT 0aaToQ, TVenQaa^ony TnTTaTQa VTaoTaQ e ToaTea noTelTnoe aegTana, a oaeffia V0eToeVQ, Ta eToTSQo aageaoaony V0Toann Toaree n o^-aon gaeToaaanTaaTTQo a rae noTan.
Показателем, характеризующим эффективность бизнеса, традиционно считается прибыль. Однако, согласно современным подходам к оценке бизнеса, в качестве основного критерия его эффективности следует рассматривать стоимость компании. В последние годы и в российскую практику управления постепенно внедряется современная зарубежная концепция управления предприятием — концепция управления стоимостью, или Value Based Management (VBM). В ее основу положено понимание того факта, что для акционеров (владельцев) предприятий и организаций центральным вопросом является прирост благосостояния в результате функционирования объектов владения. При этом рост благосостояния акционеров измеряется не объемом введенных мощностей, не числом нанятых сотрудников, не оборотом компании, а стоимостью предприятия, которым они владеют.
Выбор стоимости компании в качестве оценочного критерия позволяет избежать ошибок при анализе ее деятельности. С ростом стоимости фирмы увеличивается капитал, вложенный акционерами, что позволяет получить доход от перепродажи акций. Кроме того, стоимость является дополнительным критерием оценки состояния компании в случаях, когда она демонстрирует либо снижение доли рынка при росте прибыли, либо сокращение прибыли при росте доли рынка, либо уменьшение прибыли и доли на одном рынке при повышении доли на другом и т. д.
Оаёё ТоаТёё поТё!
Стоимостной подход к управлению компанией:
— значительно повышает качество и эффективность принимаемых решений (за счет предоставления руководителям и ключевым специалистам действительно оптимального объема, структуры и формата информации, необходимой для принятия решений);
Диплом Оценка бизнеса — diplomade.ru
— позволяет оптимально сочетать долгосрочные и краткосрочные цели бизнеса путем сочетания показателей стоимости и экономической прибыли (стоимости, созданной в компании за единицу времени, например, за месяц, квартал или за год);
— в отличие от чистой «бухгалтерской» прибыли (даже рассчитанной по международным стандартам финансового учета) позволяет учесть все затраты, необходимые для успешного функционирования бизнеса (не только расходы, но и инвестиции);
— позволяет объективно и наглядно определить (путем расчета / оценки свободного денежного потока компании) предельный размер дивидендов владельцам компании, превышение которого начнет наносить ущерб устойчивому функционированию и развитию бизнеса.
Универсальный показатель для объективной оценки положения и перспектив компании, в качестве которого выступает ее стоимость, необходим не только собственникам компании (таблица).
Тпоё ёТы’аТёё аёу Эадёё^Тиб пбаиаёоТа
Noauaeo loaTee Oaee ToaTee
O’l’aaaeaUaneee vaanTTae vaaavaeyoey T aanva+area yenn e+aneTe aagTVanTTnoe
Dagaaamea ‘eana aagaeoey ‘aaa’aeyoey
Toarea yooaeoeaTTnoe laTaaffilaToa
AeaaaeuoQ ‘aaa’aeyoey AQaTa aaaeaToa aam’TayffiaTey nTanoaaTTTnou^
ААЯОГЕЁ 1 ТЭаТапёТаТ ofeaaQneoaoa | 2009 | 1 3
ЫТПоааёаТеа Тайааетеоаёитйо е ЭадааёеоаёиТйо ааёатТа |’9е ЭапОЭоеОоЭедаоее
Татпаагеа оаш ео1 ёе-101 ааже 1 эаа 1 эеуоеу еёе аа 1 а1ёе
ОпоатТаёатеа эадтаэа айэо+ее тэе оУТЭуаТ+атпё ёееаеааоее |’эаа’1’эеуоеу
КЭааеоТЭй 1Эаа1эеуоеу 1 ЭТааэеа бегашаТё ааат’шатше даатйееа
Т ГЭаааёаГеа Эад!аЭа Ппоай, айаааааТТё ‘Та даёТа
ЫоЭаоТайа ОпоатТаёатеа эадтаэа поэаоТаТаТ адТТпа
е11 1а1ее Т УЭаааёатеа помй ПОЭаОТайО айУёао
Оттатайа аеЭже Вап+ао епй|этеооэшо оаэаеоаэепоее
1 ЭТааэеа ТашТаагтше еТоеЭТаТе оаттйо аотаа
ЁТаапоТЭй 1 ЭТааэеа оаёапТТаэадТтое етаапоеоептйо аёТжагеё
Т ‘ эаааёатеа а 1 ‘опоет 1ё оатй ‘1ео’ее ‘ эаа’ эеуоеу п оаёи|э аеё|э+атеу ааТ а егаапотаео
АТпоааЭпОааТ Тйа ТЭааТй 1 ТааТоТаеа гэаатэеуоеу е тэеааоедаоее
Т ‘эаааёатеа тёаааамё аадй аёу эадёе-нйо аеа 1 а таёша
ОпоатТаёатеа айэо+ее то уэетоаеоаёиТТё ёееаеааоее +аэад гэТоааоэо аатеэТопоаа
Т оатеа аёу поааатйо оаёаё
Методы, позволяющие определять стоимость предприятия, условно можно разделить на несколько групп: а) базирующиеся на определении стоимости отдельных активов, которыми владеет оцениваемое предприятие (имущественный подход); б) основанные на анализе конъюнктуры фондового рынка (как биржевого, так и внебиржевого), а точнее сделок, совершенных с акциями или долями уставного капитала предприятий, аналогичных оцениваемому (рыночный подход); в) основанные на анализе доходов оцениваемого предприятия (доходный подход). Методы различных групп позволяют рассматривать стоимость предприятия под различными углами зрения.
Суть затратного подхода состоит в оценке стоимости бизнеса с точки зрения издержек на его создание при условии, что предприятие является действующим. Затратный подход более всего подходит для оценки бизнеса для целей имущественного или подоходного налогообложения, страхования, проведения технико-экономического анализа.
В большинстве случаев для субъектов оценки важны преимущества и выгоды от владения оцениваемым бизнесом. Например, при определении инвестиционной привлекательности предприятия инвестора прежде всего интересуют будущие доходы. В таком случае целесообразно
использовать доходный подход. Его суть в определении величины будущих доходов, которые получит собственник бизнеса, с учетом риска их неполучения. Оценка компании (предприятия) с помощью доходного подхода предполагает составление прогноза будущих доходов от функционирования бизнеса и их приведение к стоимости на дату проведения оценки. Доходный подход всегда применяется для оценки инвестиционной привлекательности бизнеса, определяемой для конкретного инвестора, с учетом его индивидуальных требований к доходности, рискам, масштабам инвестиций и др.
Суть сравнительного подхода к оценке бизнеса состоит в сопоставлении стоимости оцениваемого предприятия со стоимостью других (аналогичных) предприятий, акции или доли которых в уставном капитале недавно были реализованы на открытом рынке. Данные о рыночных сделках по компаниям, долям в уставном капитале компаний или акциям служат источником объективной информации для расчета справедливой рыночной стоимости бизнеса. Этот подход можно использовать и для оценки бизнеса предприятия, акции которого не участвуют в открытой продаже на фондовом рынке, при условии его сравнения с аналогичными по производственной деятельности предприятиями, акции которых участвуют в биржевых операциях.
Ййбёу «УеТ м! ёч-йпеёй Гаоеё»
Очевидно, что комплексная оценка бизнеса предприятия должна осуществляться как с учетом результатов затратного подхода, так и с учетом результатов, полученных с помощью доходного и сравнительного подходов. Другими словами, для получения точной и обоснованной величины рыночной стоимости бизнеса необходимо провести комплексное исследование, базирующееся на одновременном использовании трех подходов к оценке, что позволит устранить односторонность оценок, полученных с применением разных подходов.
Процесс оценки бизнеса базируется на определенных принципах, сформулированных в результате многолетнего опыта отечественных и зарубежных оценщиков и являющихся теоретической базой оценки. Все принципы взаимосвязаны между собой, но условно их можно разделить на несколько категорий.
Принципы, основанные на представлении собственника (пользователя)
Принцип полезности: предприятие обладает стоимостью лишь в том случае, если оно может быть полезно собственнику (т. е. способно удовлетворять какие-либо потребности собственника).
Принцип ожидания: стоимость бизнеса предприятия зависит от прибыли, которая может быть получена от использования предприятия в будущем.
Принцип замещения: максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретено другое предприятие с эквивалентной полезностью.
Принципы, связанные с эксплуатацией собственности
Принцип вклада: сумма прироста стоимости бизнеса в результате привнесения какого-либо нового фактора (актива) должна быть больше затрат на привнесение этого фактора (актива).
Принцип остаточной продуктивности: земле, на которой расположено предприятие, приписывается та часть дохода от его бизнеса, которая остается после вознаграждения других привлеченных ресурсов — труда, капитала и предпринимательства.
Принцип предельной производительности: по мере добавления ресурсов к основным фак-
торам производства чистая отдача превосходит темп роста затрат, однако при достижении определенной точки общая отдача растет замедляющимися темпами, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.
Принцип сбалансированности: максимальный доход от бизнеса предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин всех факторов производства.
Принципы, связанные с рыночной средой
Принцип соответствия: для максимизации стоимости бизнеса предприятия он должен соответствовать требованиям рынка по оснащенности производства, требованиям доходности, градостроительным решениям и т. д.
Принцип регрессии: рыночная цена бизнеса предприятия с излишними, с точки зрения рынка, улучшениями, вероятно, не будет отражать его реальную стоимость и затраты на его формирование.
Принцип прогрессии: возможно увеличение рыночной цены бизнеса предприятия в результате положительного влияния от функционирования объектов, расположенных рядом.
Принцип конкуренции: конкуренция ведет к снижению чистых доходов, поэтому при прогнозировании будущих доходов бизнеса предприятия конкуренцию необходимо учитывать либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо за счет увеличения фактора риска.
Принцип зависимости от внешней среды: политические, экономические, социальные изменения влияют на конъюнктуру рынка, уровень цен и, соответственно, стоимость бизнеса предприятия меняется.
Принцип изменения: стоимость бизнеса предприятия изменяется с течением времени.
Принцип экономического разделения: при возможности имущественные права нужно разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования: поиск разумного и возможного варианта использования предприятия, которое обеспечит ему наивысшую стоимость.
1. Аканов А. Особенности оценки бизнеса в условиях кризиса / А. Аканов, В. Медведев // Генер. директор. — 2009. — № 2. — С. 87—92.
2. Зайцев А. В. Оценка бизнеса на предприятиях АПК : электрон. учеб. курс [Электронный ресурс] / А. В. Зайцев. — Режим доступа: http://www.ozenka-biznesa.narod.ru. — Загл. с экрана.
ААЯОГЕЁ 1 ТЭаТапёТаТ оГёааЭпеоаоа | 2009 | 1 3
Источник: cyberleninka.ru
1.6. Принципы, связанные с рыночной средой
Они включают: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение. Зависимость (dependency). Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость собственности.
Качество местоположения зависит от того, насколько физические параметры участка соответствуют принятому в данном районе типу землепользования, а также от его близости к экономической среде. Вместе эти две характеристики составляют ситус (situs), или экономическое местоположение недвижимости. Связь (linkage) измеряется затратами.
Это затраты на доступ от оцениваемого объекта к обслуживающим его объектам для достижения какой-либо конкретной цели. Связи могут измеряться временными затратами, расстоянием или денежными затратами. Некоторые из этих связей трудно измеримы. Например, если какой-либо участок имеет живописный вид, то как это измерить?
Данная связь может быть оценена как разница в стоимости между участком с живописным видом и другим — без такового. Затраты на связи могут складываться по-разному. Например, строительство скоростной автострады уменьшит расстояние и сократит время на доступ от пригородов к центрам занятости в деловой части города.
Если дорогу сделать платной, то денежные затраты на связь возрастут. С уменьшением лимита скорости с 70 до 55 миль в час увеличатся временные затраты на связь. Потоки доходов в большой степени зависят от того, как местоположение связано с рынком пользователя.
Например, нарушение связей из-за строительства шоссе или из-за конкурента, способного благодаря своему местоположению перехватывать потенциальных клиентов, может серьезно уменьшить выручку розничного торговца. Определение зависимости: стоимость конкретного объекта бизнеса подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения.
Соответствие (conformity). Проект, который не соответствует рыночным стандартам, скорее всего проиграет в финансовом отношении. Представьте, что в данной общине рыночный стандарт на жилье, при котором арендная плата за 1 кв. фут достигает максимума, составляет 3 спальни на квартиру.
Проект, составленный из квартир с двумя спальнями, встретит противодействие на рынке, если арендная плата за него будет назначена такая же, как и для трехспальных квартир. Причем это произойдет даже в том случае, если двухспальная квартира будет иметь ту же площадь, что и трехспальные.
Поэтому для реализации на рынке менее привлекательных объектов, возможно, потребуется снизить их ставки арендной платы. Проекты застройки недвижимости должны соответствовать типу землепользования в соответствующем районе. Это не значит, что все дома должны быть построены в одном архитектурном стиле.
Тем не менее архитектурные стили должны соответствовать типу землепользования. Представьте последствия постройки ярко выкрашенного дома викторианского стиля в квартале, застроенном домами деревенского типа. Представьте также, что случится, если муниципальный мусоросжигающий завод будет возведен рядом с приютом для престарелых.
Приют может быть закрыт из-за угрозы здоровью его обитателей, связанной с высокой задымленностью и другими видами загрязнения окружающей среды. Определение соответствия: соответствие — это то, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.
С принципом соответствия связаны принципы регрессии (regression) и прогрессии (progression). Регрессия имеет место, когда участок земли оказывается перегруженным застройкой с учетом условий данного рынка.
Например, если дом, обошедшийся в 175 000 долл., построен в квартале, где другие дома стоят от 70 000 до 80 000 долл., то рыночная стоимость более дорогого дома не будет отражать реальные затраты на его сооружение. Продажная цена скорее всего будет ниже затрат на строительство.
Прогрессия имеет место, когда благодаря высокой стоимости соседних объектов повышается цена оцениваемой собственности. Например, если в торговой зоне реконструируются несколько магазинов, то может возрасти стоимость всех магазинов зоны. Предложение и спрос (supply and demand).
Недвижимость имеет стоимость, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя или группы пользователей. Однако полезность не является единственным фактором, влияющим на стоимость. Недвижимость должна быть также относительно дефицитна. Предложение — это количество объектов недвижимости, доступных на рынке по определенным ценам.
В основе спроса лежит желание потенциальных покупателей, обладающих необходимыми источниками финансирования, приобрести недвижимость. Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходит смена собственника.
Умение согласовывать условия сделки, число и искушенность участников, эмоции, стоимость финансирования и другие факторы также играют роль в установлении продажных цен. В долгосрочном плане предложение и спрос являются относительно эффективными факторами в определении направления ценовых изменений.
Однако в короткие промежутки времени факторы предложения и спроса подчас теряют свою эффективность на рынке недвижимости. Рыночные искажения могут быть следствием монопольного контроля над землей со стороны частных собственников. Кроме того, на рынки влияют механизмы государственного контроля.
Например, местные органы власти могут сдерживать рост рынка или уровня арендной платы, вносить изменения в механизм рынка многими другими способами. Если на рынке существует избыток предложения или недостаток спроса, то уровни цен и арендной платы снижаются. В краткосрочном плане предложение недвижимости относительно неэластично.
Это означает, что для увеличения предложения требуется планирование на долгосрочный период: даже если цены повысились, предложение нельзя увеличить очень быстро. Так же трудно уменьшить предложение недвижимости. Если было создано слишком много объектов одного конкретного типа, то уровень загрузки будет оставаться низким на протяжении продолжительного периода времени.
Это создает прекрасную возможность для охотников поторговаться, поскольку цены остаются низкими или даже падают. Противоположное давление на цены имеет место, когда недостаточно предложение или высок спрос. Спрос обычно более изменчив, чем предложение. Он легче реагирует на изменения в ценах.
Изменения объема денежной массы, процентных ставок, всплески эмоциональных предположений, страх и другие факторы могут влиять на характер спроса в любое заданное время. Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена обычно отражает стоимость (затраты) производства.
Если рыночные цены выше стоимости производства, в строй будут вводиться все новые объекты недвижимости до тех пор, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже, новое строительство замедлится или вообще остановится до момента повышения спроса в связи с ростом рыночных цен.
Определение предложения и спроса: предложение — это количество товаров, имеющихся в наличии по определенным ценам, спрос — это количество товаров, желаемых по определенным ценам. Взаимодействие предложения и спроса определяют цены. Конкуренция (competition). Люди стремятся максимально увеличить свое богатство.
Если они видят, что другие извлекают избыточные или монопольные прибыли из бизнеса, они пытаются сами проникнуть на этот рынок. Избыточные или монопольные прибыли — это суммы, превышающие те, которые разумно необходимы для компенсации предпринимательских усилий. Более высокие, чем обычно, прибыли стимулируют обострение конкуренции.
Обострение конкуренции приведет к росту предложения данного вида недвижимости в районе. Если спрос при этом не возрастает, то средний чистый доход от всей недвижимости данного вида будет снижаться. Если конкуренция чрезмерна, прибыли могут опуститься ниже нормальных или в некоторых случаях вообще исчезнут.
Определение конкуренции: когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов. Этот принцип важен для аналитика, пытающегося оценить стоимость потока доходов, превышающих рыночную норму.
Если получение сверхприбыли не связано с долгосрочной арендой или какой-либо другой причиной, поток дохода должен рассматриваться с осторожностью. В основном аналитик может воспользоваться одним из двух подходов. Во-первых, избыточная прибыль может быть отделена от нормальной прибыли и рассмотрена как отдельный поток доходов.
Во-вторых, весь поток чистых доходов может рассматриваться как более рискованный, чем нормальный поток, и может быть капитализирован по более высокой ставке. Аннуитеты и коэффициенты капитализации будут рассмотрены в последующих главах. Изменение (change). Объекты постепенно изнашиваются. Одни предприятия открываются, другие — закрываются.
Характер использования земли изменяется под влиянием государства и частного сектора. Колеблются объем денежной массы и процентные ставки. Экономические условия открывают новые возможности. Международные события влияют на стоимость сырьевых товаров. Новая технология и социальное поведение создают новый спрос на недвижимость.
Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Человеческие устремления и вкусы претерпевают изменения. Среда расположения объекта проходит через фазы роста, зрелости, упадка и обновления. Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте.
Определение изменения: стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени. Аналитики должны отслеживать события, которые с большой долей вероятности повлияют на недвижимость. Условия, существовавшие в прошлом, необязательно сохранятся в будущем. Чтобы правильно оценить стоимость будущих доходов от объекта недвижимости, необходимо тщательно выверять базовые предположения относительно будущей выручки и затрат. Поскольку события и условия постоянно меняются, оценщики придерживаются профессионального стандарта — производят оценку на конкретную установленную дату.
Ограничение
Для продолжения скачивания необходимо пройти капчу:
Источник: studfile.net
Принципы оценки, связанные с рыночной средой
Принцип внешних изменений основан на том, что стоимость предприятия, его имущества зависит от состояния внешней среды, степени политической и экономической стабильности в стране. Поэтому для того чтобы рассмотреть возможные способы использования данного предприятия, необходимо исходить из условий рыночной среды.’
Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции. Если в каком-то районе деловая конкуренция сильна, то строительство еще одного магазина или офисного здания может оказаться убыточным.
Если отрасль, в которой действует предприятие, приносит избыточную прибыль, то она привлекает капиталы, так как в нее пытаются проникнуть и другие предприниматели. Это увеличит предложение в будущем и снизит норму прибыли. Отсюда следует, что при оценке стоимости предприятий необходимо учитывать степень конкурентной борьбы в данной отрасли в настоящее время и в будущем. Если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов. При этом итоговая оценка рыночной стоимости предприятия не может превышать текущих цен предложения его аналогов.
Принцип спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости. Стабильное соотношение — стабильные цены. Если на рынке предлагается мало прибыльных предприятий (спрос превышает предложение), цена на них будет повышаться. На спрос и предложение воздействуют такие факторы, как уровень доходов, изменение численности и вкусов населения, величина налогов, доступность финансовых ресурсов, величина кредитной ставки и др. Стоимость будет увеличиваться с возрастанием спроса и падением предложения.
Принцип соответствия основан на том, что если предприятие соответствует стандартам, предпочитаемым в данное время в конкретной местности, то цена будет приближена к среднерыноч|ным значениям. Если предприятие нехарактерно для данной местности, т.е. не соответствует требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т.д., то цена на него скорее всего будет ниже среднего.
Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта. Возможно следующее разделение прав:
— физическое — разделение прав на пользование воздушным пространством, поверхностным участком земли и недрами;
— по времени владения — различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права;
— по видам имущественных прав — совместная аренда, партнерство, траст, опцион, корпорация;
— по правам кредитора вступить во владение предприятием — закладные, залоги, судебные залоги, участие в капитале.
Производственное помещение, например, можно продать вместе, а можно отдельно от имеющегося оборудования.
4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ )
Является важнейшим в оценке недвижимости, но в оценке бизнеса может не использоваться. Основан на учете возможных способов использования имущества в зависимости от условий рыночной среды. В процессе определения стоимости бизнеса названный принцип применяется для оценки в целях реструктуризации.
Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, местоположение предприятия и другие факторы определяют альтернативные способы использования предприятия. Наряду с экономическим разделением результатом такого анализа является определение наилучшего направления использования собственности предприятия. Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает его самую высокую текущую стоимость. Сущность принципа ННЭИ: влияние на стоимость обеспечивает наибольшую величину стоимости объекта на дату оценки.
Ограничения для варианта ННЭИ:
— максимальная доходность — определяется в результате анализа будущих доходов от альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций;
— финансовая обоснованность — обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающее способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и получения ожидаемого дохода на вложенный капитал;
—- физическая (техническая) осуществимость наиболее доходного варианта использования определяется в результате анализа транспортной доступности, возможности подключения к коммунальным удобствам, анализа затрат и сроков реализации проекта, учета качества грунта, предназначенного под застройку участка, вероятности стихийных бедствий;
— соответствие законодательству — соответствие варианта использования экологическим нормативам, правилам пожаробезопасности, строительным ограничениям и т.п.
При оценке недвижимости принцип ННЭИ является ключевым, на нем базируется решение о величине стоимости объекта оценки.
Принцип ННЭИ важен и при анализе стоимости земельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом.
Результаты анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости имущества, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов.
При определении стоимости бизнеса принцип ННЭИ применяется, если оценка проводится в целях инвестирования, реструктуризации, разработки плана развития.
Большинство профессионалов сходятся во мнении о существовании трех методов определения стоимости предприятия: затратного, сравнительного и доходного.
Доходный метод основан на капитализации или дисконтировании прибыли, которая будет получена в случае сдачи недвижимости в аренду.
оценка может производиться на основе определения стоимости строительства с учётом амортизации и добавления стоимости возмещения износа, т .е. на основе затратного метода. (если рынка нет)
В том случае, когда существует рынок бизнеса, подобный оцениваемому, можно использовать для определения рыночной стоимости сравнительный метод,, базирующейся на выборе сопоставимых объектов, уже проданном на данном рынке. Для оценки сложных и уникальных объектов предпочтительнее затратный метод
Каждый из трех названных подходов предполагает использование при оценке присущих ему методов. Доходный подход предусматривает использование метода дисконтированных денежных потоков и метода капитализации. Затратный подход использует метод чистых активов и метод ликвидационной стоимости.
Методы дисконтированных денежных потоков, рынка капитала и отраслевых коэффициентов ориентированы на оценку предприятия, как действующего и которое и дальше будет функционировать. Используется в случаях: 1) ожидается, что будущие уровни денежных потоков будут существенно отличаться от текущих; 2) можно обосновано оценить будущие потоки с недвижимости, 3) объект строится или только построен, предприятие представляет собой крупный многофункциональный проект; 4) потоки доходов и расходов носят сезонный характер.
С теоретической точки зрения это лучший метод, однако, весьма трудоемок. Метод капитализации разумен для применения к тем предприятиям, которые успели накопить активы в результате капитализации их в предыдущие периоды; Метод капитализации доходов — заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта с помощью коэффициента капитализации = I/R – стоимость 1 — периодический доход R — коэффициент капитализации.
Метод прямой капитализации используется в случаях, когда имеется достаточное количество данных для оценки дохода, доход с недвижимости является стабильным или, по крайней мере, ожидается, что текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их роста умеренны. Преимущество метода: простота расчетов; отражает рыночную конъюнктуру.
Затратный подход. Затратный (имущественный) подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость пп с точки зрении перенесенных издержек. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса.
Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.
Сравнительный подход. Данный подход основан на принципе замещения — покупатель не купит недвижимость, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего той же полезностью. Используется: там, где имеется достаточная база данных о сделках купли-продажи. Метод рынка капитала.
Основан на рыночных ценах акций сходных компаний. Предполагается, что инвестор, действуя по принципу замещения (альтернативной инвестиции), может инвестировать либо в эти компании, либо в оцениваемую. Определение рыночной стоимости собств капитала основано на использовании ценовых мультипликаторов.
Ценовой мультипликато р — это коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой предприятия или акции и финансовой базой. Финансовая база оценочного мультипликатора является, по сути, измерителем, отражающим финансовые результаты деятельности предприятия, к которым можно отнести не только прибыль, но и денежный поток, дивидендные выплаты, выручку от реализации и некоторые другие.
Для расчета мультипликатора необходимо: определить цену акции по всем компаниям, выбранным в качестве аналога, это даст значение числителя в формуле; вычислить финансовую базу (прибыль, выручку от реализации, стоимость чистых активов и т.д.) либо за определенный период, либо по состоянию на дату оценки; это даст величину знаменателя. В оценочной практике используется два типа мультипликаторов: интервальные и моментальные. К интервальным мультипликаторам относятся:1.цена/прибыль; 2цена/денежный поток; 3 цена/дивидендные выплаты; цена/выручка от реализации. К моментным мультипликаторам относятся: цена/балансовая стоимость активов; цена//чистая стоимость активов.
Источник: studopedia.info
