Реверсия это в оценке бизнеса

Реверсия — это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.

Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

• 1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;
• 2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
• 3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

Определение ставки дисконтирования

Ставка дисконта — ставка процента, используемая для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

Ставка дисконтирования отражает взаимосвязь риск — доход, а также различные виды риска, присущие этой недвижимости.

Коэффициент капитализации — это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. Однако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Теоретически ставка дисонтирования для объекта недвижимости должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

• * компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;
• * компенсацию за риск;
• * компенсацию за низкую ликвидность;
• * компенсацию за инвестиционный менеджмент.

Связь между номинальной и реальной ставками выражается формулами Фишера.

Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться. Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы.

В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:

• 1) метод кумулятивного построения;
• 2) метод сравнения альтернативных инвестиций;
• 3) метод выделения;
• 4) метод мониторинга.

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.

Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.

Метод кумулятивного построения подробно рассмотрен в разделе 4.1. настоящего пособия при расчете ставки дохода на капитал в составе коэффициента капитализации методом возмещения капитальных затрат.

Метод сравнения альтернативных инвестиций применяется чаще всего при расчете инвестиционной стоимости объекта недвижимости. В качестве ставки дисконтирования может быть взяты:

требуемая инвестором доходность (задается инвестором);

ожидаемая доходность альтернативных проектов и финансовых инструментов, доступных инвестору.

Метод выделения — ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Этот метод достаточно трудоемок. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом расчет будет варьироваться в зависимости от объема исходной информации и размера оцениваемых прав.

Ставка дисконтирования (в отличие от коэффициента капитализации) прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.

Наилучший вариант расчета ставки дисконтирования методом выделения — интервьюирование покупателя (инвестора) и выяснение, какая ставка была использована при определении цены продажи, как строился прогноз будущих денежных потоков. Если оценщиком полностью полу чена интересующая его информация, то он может рассчитать внутреннюю норму прибыли (конечную отдачу) аналогичного объекта. На полученную величину он будет ориентироваться при определении ставки дисконтирования.

Хотя каждый объект недвижимости и уникален, но при определенных допущениях можно получить значения ставки дисконтирования методом выделения, которые будут соответствовать общей точности прогноза будущих периодов. Однако необходимо учитывать, что в качестве аналогичных должны подбираться сделки купли-продажи таких сопоставимых объектов, существующее использование которых является наилучшим и наиболее эффективным.

Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий:

• * моделирование для каждого объектааналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов;
• * расчет ставки доходности инвестиций по объекту;
• * полученные результаты обработать любым приемлемым стати стическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднеры ночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.

Если необходимо учесть влияние риска на величину дохода, в ставку дисконта при оценке единичных объектов недвижимости следует вносить поправки. Если доход образуется из двух основных источников (например, из базовой ренты и процентных надбавок), один из которых (базовая рента) можно считать гарантированным и надежным, то к нему применяется одна ставка дохода, а другой источник дисконтируется по повышенной ставке (так, размер процентных надбавок зависит от объема оборота арендатора и является величиной неопределенной). Данный прием позволяет учесть разную степень риска при получении дохода от одного объекта недвижимости. По аналогии можно учитывать и различные степени риска получения дохода от объекта недвижимости по годам.

Многие оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения (формула). Это объясняется наибольшей простотой расчета ставки дисконта по методу кумулятивного построения в текущих условиях рынка недвижимости.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии).

Источник: studwood.net

4 Этап. Расчет стоимости реверсии.

Стоимость реверсии (остаточная стоимость, стоимость постпрогнозного периода, терминальная стои­мость) — это стоимость объекта в конце последнего прогнозного года. Необходимость расчета стоимости реверсии обусловлена несовпа­дением длительности прогнозного периода, используемого в методе дисконтированных денежных потоков, с остаточной экономической жизнью оцениваемого объекта.

Если рассматривать стоимость недви­жимости как сумму дисконтированных будущих доходов, то ограни­чение прогнозного периода не позволяет использовать в расчетах все потенциальные доходы. Для устранения данного негативного положения определяется стоимость реверсии, в которой аккумулируют­ся доходы, которые оцениваемый объект принесет в постпрогнозный период.

Методы расчета стоимости реверсии определяются экономи­ческим положением объекта на конец последнего прогнозного года. Если экономическое состояние недвижимости оценивается как бла­гополучное, то целесообразно рассчитывать стоимость реверсии методом капитализации дохода либо корректировкой стоимости не­движимости, рассчитанной на дату оценки, на величину возможно­го износа за анализируемый период.

Если на конец прогнозного периода экономическое положение оценивается как неблагоприят­ное, то реверсия рассчитывается по ликвидационной либо утилиза­ционной стоимости. 5 этап. Дисконтирование денежных потоков.

Поскольку денежные по­токи и реверсия рассчитывались для соответствующих лет прогнозного периода, то для определения рыночной стоимости оцениваемой недви­жимости их следует привести к дате оценки или продисконтировать. Текущие доходы (годовые денежные потоки) и стоимость реверсии име­ют различные способы дисконтирования.

При дисконтировании текущего дохода следует учитывать момент возникновения денежного потока. 1. При авансовых арендных платежах дисконтирование осу­ществляется на начало периода. 2. Если применяется последующий арендный платеж, дисконти­рование осуществляется на конец периода.

3. Если оцениваемая недвижимость функционирует в составе иму­щественного комплекса предприятия, то дисконтирование осуществ­ляется по факторам, рассчитанным на середину периода: где R — ставка дисконтирования; п — анализируемый прогнозный год. Реверсия всегда дисконтируется на конец последнего прогнозно­го года. 6 этап.

Расчет рыночной стоимости как суммы дисконтированных де­нежных потоков. Базовая формула для расчета стоимости объектов недвижимости в рамках метода дисконтированных денежных потоков выглядит следующим образом: Где Сн — стоимость объекта недвижимости на дату оценки; ДПn — денежный поток; R — ставка дисконтирования денежного потока периода t; СR — стоимость реверсии в конце прогнозного периода. Таким образом, метод дисконтированных денежных потоков при оценке недвижимости требует: ■ моделирования денежных поступлений с учетом динамики их изменения; ■ составления прогноза относительно изменения стоимости не­движимости в течение установленного прогнозного периода; ■ оценки риска, присущего объекту; ■ расчета ставки доходности.

16.07.2019 343.13 Кб 2 Доходный подхо-2.rtf

Ограничение

Для продолжения скачивания необходимо пройти капчу:

Источник: studfile.net

Текущая стоимость единицы (реверсия)

Текущая стоимость единицы — это величина, обратная накопленной сумме единицы, т.е. текущая стоимость единицы, которая должна быть получена в будущем.

При начислении процентов один раз в год:

При более частом, чем один раз в год, начислении процентов:

Эта функция обратна функции накопленной суммы денежной единицы.

Смысл подобных задач состоит в том, чтобы при заданной ставке дисконта дать оценку текущей стоимости тех денег, которые могут быть получены (заплачены) в конце определенного периода.

Определить текущую стоимость 1000 долл., которые будут получены в конце года при 10%-й ставке дисконта.

Вариант А. Начисление процента осуществляется в конце года.

FV = 1000 долл.; i = 10%; n = 1. PV = 1000 х 0,909091 = 909,09 долл. Вариант Б. Начисление процента осуществляется в конце каждого месяца.

FV = 1000 долл.; п = 1; к = 12; i = 10%. PV = 1000 х 0,905212 = = 905,21 долл.

Текущая стоимость аннуитета

Аннуитет — серия равновеликих платежей, отстоящих друг от друга на один равновеликий промежуток времени.

Различают обычный аннуитет, когда платежи осуществляются в конце каждого периода, и авансовый аннуитет, когда платеж производится в начале каждого периода.

При платежах (поступлениях) в конце каждого года:

где РМТ — равновеликие периодические платежи (поступления, payment).

При более частых, чем один раз в год, платежах (поступлениях):

Расчет текущей стоимости авансового аннуитета при платежах в начале каждого года:

При более частых, чем один раз в год, платежах текущая стоимость авансового аннуитета рассчитывается по формуле:

Договор аренды офиса составлен на один год. Определить текущую стоимость арендных платежей при 11%-й ставке дисконтирования. Вариант А. Арендная плата в размере 6000 долл, выплачивается в конце года.

РЫТ = 6000 долл.; i = 11%; n = l.PV= 6000 х 0,9009 = 5405,4 долл. Вариант Б. Арендная плата в размере 500 долл, выплачивается в конце каждого месяца.

РМТ = 500 долл.; i = 11%; п = 1; к = 12. PV = 500 х 11,314565 = = 5657,28 долл.

Определение текущей стоимости предприятия методом дисконтирования будущих доходов предполагает использование двух факторов: текущей стоимости единицы и текущей стоимости аннуитета.

Доход состоит из двух составных частей: потока периодических доходов и единовременной суммы от перепродажи предприятия.

В течение 8 лет предприятие будет приносить доход в 20 000 долл. Ставка доходности 14% годовых. В конце 8-го года предприятие будет продано за 110 000 долл. Определить текущую стоимость предприятия.

Текущая стоимость платежей РМТ = 20 000 х 4,63886 = = 92 777,28 долл.

Текущая стоимость реверсии составит 110 000 х 0,350559 = = 38 561,49 долл.

Текущая стоимость предприятия равна 92 777,28 -I- 38 561,49 = = 131 338,77долл.

Источник: studme.org