Субаренда нежилого помещения как бизнес

В области правового регулирования договор субаренды во многом схож с договором аренды. Однако сторонам стоит учитывать его специфические черты, для того чтобы договор имел юридические последствия. В частности нельзя забывать про необходимость согласия арендатора на заключение субаренды, а также про зависимость срока действия субаренды от первоначального арендного соглашения.

Для того, чтобы договор субаренды имел правовые последствия, необходимо внимательно отнестись к его содержанию. Перед оформлением договора сторонам важно ознакомиться с основными элементами документа, без которых он не будет иметь юридическую силу.

Что нужно указать в договоре:

• стороны, то есть участники соглашения. В качестве таковых могут выступать как физические, так и юридические лица;
• характеристика объекта недвижимости (его точный адрес, площадь, предназначение). Чаще всего по договору субаренду сдают офисные, складские, производственные помещения;

СОВЕТ: помимо данных платежей целесообразно указать порядок оплаты коммунальных услуг и ремонтных работ (при необходимости).

Субаренда нежилого помещения

Особенности договора субаренды нежилого помещения

Спецификой документа является:

Порядок подписания договора субаренды нежилого помещения

ВАЖНО: по общему правилу к такому договору применимы аналогичные требования, как и к договору аренды.

Статьей 609 ГК РФ предусмотрена письменная форма документа, если стороной выступает юридическое лицо или срок действия превышает один год. Обязательное заверение договора у нотариуса законом не предусмотрено. Типовой бланк договора законом не предусмотрен. Стороны свободны в формулировках, однако должны учитывать обязательные элементы договора, указанные ранее.

СПРАВКА: государственная регистрация необходима, если срок действия договора будет превышать один год.

Источник: prav.io

Что такое субаренда нежилого помещения и как её оформить?

Без арендных правоотношений невозможно представить сегодняшнее ведение бизнеса, ведь каждый бизнес начинается с поиска подходящего помещения.

Часто на покупку строений не хватает средств, поэтому приходится прибегать к аренде.

Ответвлением от данных отношений является субаренда. О ней и поговорим далее.

Что это такое и из чего состоит?

В гражданском законодательстве отсутствует понятие субаренды. В статье 615 ГК РФ есть лишь основные постулаты о ней. Также данная статья указывает, что на субаренду распространяются правила об аренде. Исходя из смысла этой статьи субаренда – это поднаем имущества. На простом языке это сдача в аренду другому лицу имущества, которое уже арендовано.

На практике это происходит следующим образом. Предположим, что вы взяли в аренду большое здание. В процессе работы выяснилось, что некоторые помещения лишние. Они вами не используются, но по договору аренды вы обязаны уплачивать аренду.

Самый простой выход из данной ситуации – сдать их третьим лицам в субаренду, так как арендодатель не хочет возиться с несколькими помещениями, он предпочитает сдавать комплекс в целом.

Что необходимо для процедуры?

Как правило, нужно собрать следующие документы:

• согласие владельца на повторную аренду;
• договор субаренды;
• акт о передаче помещения вторичному нанимателю;
• учредительные документы и акты назначающие на должность руководителя организации (если в сделке участвуют юридические лица);
• документ удостоверяющий личность физического лица;
• доверенность, если в заключении соглашения участвуют доверенные лица;
• кадастровый паспорт строения, в котором находится арендуемое помещение;
• первоначальный договор аренды;
• соглашения с коммунальными службами на обслуживание.

Как происходит сдача?

Алгоритм действий прост.

1. Необходимо получить согласие собственника. Разрешение может быть изложено в изначальном договоре аренды, или в качестве дополнительного соглашения к основному договору.
2. Найти потенциального субарендатора. Это можно сделать посредством рекламных услуг.
3. Заключить договор субаренды. Договор типовой, не имеет много отличий от основного договора аренды.
4. Передать помещение вторичному нанимателю, и составить акт приема-передачи. На данном этапе нужно проверить состояние помещения, зафиксировать недостатки, сверить показания счетчиков.
5. Подать документы для государственной регистрации договора в Едином государственном реестре. Это действие необходимо, если срок соглашения более чем 12 месяцев.

ЗАПОМНИТЕ! Только после государственной регистрации у сторон появляются права и обязанности согласно договору, а сам договор считается заключенным.

• Скачать бланк согласия собственника нежилого помещения на субаренду
• Скачать образец согласия собственника нежилого помещения на субаренду
• Скачать бланк акта приема-передачи нежилого помещения
• Скачать образец акта приема-передачи нежилого помещения

Какой код ОКВЭД выбрать?

При вступлении в данные правоотношения важно не прогадать с налогообложением. Нужно быть предельно внимательным и осведомленным при выборе кода ОКВЭД. Согласно разъяснениям Министерства экономики РФ если происходит сдача в субаренду арендованной недвижимости, то нужно осуществлять налогообложение по коду 70.20.2 «Сдача внаем собственного нежилого имущества» в классе 70 «Операции с недвижимым имуществом».

Часто эти отношения понимают как посреднические, которыми заняты в основном риэлторские фирмы. Их действия квалифицируются по кодам ОКВЭД 70.31 «Деятельность агентств недвижимости» и 68.31 «Агентства недвижимости».

Как составить договор?

Согласно ему, арендатор обязуется передать помещение в пользование субарендатору, а последний обязуется уплачивать установленную в договоре плату пользоваться этим имуществом в соответствии с условиями договора и его назначением.

Договор субаренды должен быть составлен в письменной форме. Устная форма делает их ничтожными.

В договоре необходимо обозначить:

1. стороны договора (паспортные реквизиты, юридическое наименование, точный адрес прописки и месторасположения, а также банковские реквизиты);
2. объект сделки (наименование, точный адрес, инвентарный номер, целевое предназначение, если таковое имеется, площадь);
3. оплату (ее размер, периоды внесения платежей, порядок перечисления необходимых сумм с указанием банковских счетов);
4. период времени, на который соглашение заключается, он не может быть больше, чем срок договора аренды. Если срок не указан, соглашение считается;
5. права и обязанности сторон.

Договор может быть оформлен в свободной форме, главное чтобы вышеназванная информация была отражена в нем. Подписывается обеими сторонами. Особенностью данного вида соглашений является то, что в нем участвуют три стороны. Практика показывает, что основная масса споров происходят по инициативе арендодателя, который не давал согласие на вторичную аренду.

С одной стороны, дача согласия в договоре устраняет некоторые сложности в оформлении субаренды, с другой стороны, дает широкую свободу первоначальному арендатору, что не всегда выгодно для собственника.

• Скачать бланк договора субаренды нежилого помещения
• Скачать образец договора субаренды нежилого помещения

ВАЖНО! При заключении данных соглашений проверьте обязательно наличие кадастрового и технического паспорта.

Именно эти документы позволяют идентифицировать и индивидуализировать конкретное помещение. Поскольку предметом договора субаренды является недвижимое имущество, нужно быть предельно осторожным.

Гражданский кодекс не содержит отдельную главу, посвященную именно ему. Однако важно правильно все оформить, что бы потом быть защищенным в суде при возникновении спорных ситуаций. Учитывая, что нежилые помещения используются чаще всего для бизнеса, заключение соглашений об их повторной аренде особенно пронизано риском.

Будьте бдительны. До заключения изучите законодательство и присущие нюансы.

Это быстро и бесплатно !

Источник: svoe.guru

Что нужно знать о субаренде нежилых помещений

Такое понятие, как субаренда нежилого помещения, включает массу тонкостей и нюансов. В частности, это затрагивает уплату налогов. До 2012 года, налогообложение для лиц, заключающих договора аренды и субаренды, проходило по упрощённой схеме. В настоящее время, эти понятия попадают под общую систему налогообложения.

Кроме того, необходимо точно знать какой код ОКВЭД применим для субаренды нежилого объекта недвижимости. В этой статье, мы постараемся разобраться во всех тонкостях сдачи помещений в субаренду.

Что такое субаренда?

Само понятие субаренды можно классифицировать как повторную сдачу объекта недвижимости в аренду третьему лицу. Для этого необходимо согласие собственника помещения. Процедура актуальна для жилых и нежилых помещений.

Стоит отметить, что можно сдать в субаренду помещение целиком или его часть. Выглядит это следующим образом: вы арендуете у организации или физического лица нежилое помещение за определённую сумму денег. После этого, можно сдать его в субаренду за более существенную сумму.

Разрешение на субаренду помещений подтверждается статьёй 615 пункт 2 Гражданского кодекса РФ. Он гласит, что арендатор может поступать с арендованным объектом недвижимости следующим образом:

• сдавать строение (или его часть) в субаренду;
• отдать его в безвозмездное пользование;
• передать свои права арендатора третьему лицу.

Стоит отметить, что первоначальный договор аренды не предусматривает право арендатора на субаренду без разрешения собственника. Зато может быть включён пункт, дающий право арендатору осуществлять сдачу недвижимости в субаренду. Это обеспечивает прямое заключение договора между арендатором и третьим лицом. Согласие собственника уже не требуется.

Из этого можно сделать вывод, что договор субаренды заключается между участниками договора. Это могут быть как физические, так и юридические лица.

Иногда в роли юридического лица может выступать агентство недвижимости, которое оказывает услуги по сдаче помещений в аренду. В этом случае меняется налогообложение для арендатора и вступает в силу другой код ОКВЭД.

Договор субаренды

Составление договора субаренды нежилого помещения подразумевает письменное оформление стандартного документа. Подписывается договор участниками сделки. Это стандартная процедура, на которую не влияют сроки заключения договора и статус его участников.

Договор на сдачу нежилого помещения в субаренду должен включать следующие моменты:

• территориальное расположение с указанием точного адреса;
• общая площадь строения;
• целевое предназначение;
• срок договора субаренды;
• форма и сроки оплаты.

В некоторых случаях основной договор может быть подкреплён следующими документами:

• кадастровым паспортом и свидетельством о Государственной регистрации объекта;
• актом приёма/сдачи нежилого помещения;
• протоколами разногласий и согласия разногласий.

Важно! Несмотря на наличие стандартной формы договора субаренды, допускается его оформление в свободной форме. При этом обязательным условием является вхождение всех основных пунктов.

Необходимо знать, что если договор заключается на срок свыше 12 месяцев, необходима его государственная регистрация. Договор вступает в действие только с момента его регистрации. Иначе разрешение на аренду помещения третьим лицом не будет иметь юридической силы.

Кроме того, договор повторной аренды не должен превышать срок первичного найма. При этом по истечении срока действия, документ не продлевается автоматически. Каждый раз требуется составление нового договора.

Права и обязанности сторон

Отдельного внимания заслуживают права и обязанности участников договора. Это не касается собственника помещения, а только арендатора и субарендатора. Рассмотрим права и обязанности каждого из участников соглашения.

Арендатор

Эта сторона обязана: предоставить нежилое помещение в состоянии пригодном для эксплуатации, обеспечить поставки воды, электроэнергии и отопления.

Стоит отметить, что бездействие коммунальных служб не подразумевает ответственность арендатора. Кроме того, арендатор обязан ознакомить субарендатора с правилами внутреннего распорядка и планом эвакуации в случае возникновения чрезвычайных ситуаций.

Арендатор вправе проводить проверку соблюдения условий договора субаренды. Это делается в рабочее время и в присутствии субарендатора. Последний обязан предоставить все документы, в том числе разрешение на определённый вид деятельности.

Арендатор имеет право на проведение капитального или текущего ремонта в нежилых помещениях, переданных в субаренду. При этом субарендатор уведомляется в письменном виде за 30 дней до проведения работ. Стоит отметить, что во время ремонта, арендная плата с субарендатора не взимается.

Арендатор вправе устанавливать порядок работы помещений в выходные и праздничные дни. На порядок и размер оплаты это не влияет.

Субарендатор

Эта сторона, заключившая договор, обязана использовать помещение только в целях, указанных в договоре. Следить за техническим и пожарным состоянием нежилого помещения в соответствии с установленными нормами.

Самостоятельно нести полную ответственность перед органами, дающими разрешение и контролирующими предпринимательскую деятельность. Ликвидировать последствия аварий и другого ущерба помещениям, причинённого по собственной вине.

Не проводить перепланировку или реконструкцию, если отсутствует письменное разрешение арендатора. Своевременно вносить установленную договором арендную плату.

Если договор сдачи помещения расторгается досрочно, по инициативе субарендатора, арендатор должен быть уведомлен об этом не позднее, чем за месяц.

Субарендатор обязан при заключении договора представить арендатору следующие документы:

• выписку банковских реквизитов, с печатью предприятия и подписью бухгалтера;
• выписку из ЕГРЮЛ, взятую не позднее, чем за 30 дней до подписания договора;
• документ, дающий разрешение на подписание договора субаренды.

Стоит отметить, что приведённый перечень обязанностей сторон далеко не полный, но здесь указаны их основные права и обязанности.

Особенности налогообложения

Субаренду очень часто путают с посредническими услугами по сдаче помещения в аренду. Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, это разные понятия, соответственно, различается и порядок налогообложения.

Посреднические услуги часто оказывают агентства недвижимости, заключающие договора аренды с собственником и с его согласия осуществляют сдачу помещений третьим лицам. Для этого используется код ОКВЭД 70.31 «Деятельность агентств недвижимости» и код ОКВЭД 68.31 «Агентства недвижимости».

Для деятельности по передаче в субаренду недвижимости, можно использовать код ОКВЭД 70.20 «Сдача в аренду собственной жилой и нежилой недвижимости» и код ОКВЭД 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственных или арендованных объектов недвижимости».

Доход физических лиц от сдачи недвижимости в субаренду облагается по ставке НДФЛ в размере 13%. Документ по форме 3-НДФЛ подаётся ежегодно, до 30 апреля. Требуемая сумма должна быть оплачена не позднее 15 июля текущего года.

Для юридических лиц ставка налогообложения составляет 6% по УСН. Но учитывая статус предпринимателя, могут быть назначены дополнительные страховые взносы.

Помните, что уклонение от налогообложения попадает под административную и уголовную ответственность.

Максимальный размер штрафа при уклонении от налогов при сдаче нежилых помещений в субаренду, может составить 500 000 рублей или лишение свободы сроком до 3-х лет.

Источник: yuristznaet.ru