В аренде офисных помещений на первых этажах заинтересованы любые виды бизнеса, работа которых зависит от большого количества посетителей, — это могут быть финансовые организации, салоны связи, часто агентства недвижимости, турагентства. Размещение на первом этаже для них является преимуществом. «Грамотно подобранный пул арендаторов торговой части бизнес-центра делает размещение всех арендаторов более комфортным — сотрудники имеют возможность пообедать, не выходя из бизнес-центра, совершить покупки и оплатить счета в банке. Однако среди компаний, арендующих помещения на первом этаже бизнес-центра, не должно быть тех, кто генерирует массовый поток посетителей, так как большие скопления людей в общественных местах создадут неудобства для офисных сотрудников бизнес-центра», — говорит Ольга Пономарева, вице-президент ГК Leorsa, инвестор БЦ Eightedges.
При этом эксперты указывают: чем выше класс объекта, тем более статусные фирмы должны быть представлены в торгово-офисной зоне.
Как выбрать офис? Жизнь в бизнес центре на Николоямской 40 стр1
Место для высокого класса
Маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева говорит: «В бизнес-центрах класса А и В+, помимо кафе, ресторанов и отделений банка, целесообразно создавать бутиковые зоны — учитывая прекрасное местоположение таких бизнес-центров, благосостояние проживающего рядом населения позволяет обеспечить оборот магазинам. Бизнес-центры высокого класса — хорошее место для создания дорогих магазинов: бизнес-сувениров, парфюмерии, ювелирных изделий, магазинов импульсивных покупок. Также это удачное место для создания салонов красоты, центров банковских услуг, ресторанов. Целесообразным было бы присутствие юридической конторы, услуг нотариуса».
Для бизнес-центров класса В и С действует другой принцип офисно-торговой функции — арендаторы бизнес-центра являются основными потребителями услуг небольших торговых точек, занимающих первый этаж бизнес-центра. Специализация таких точек: магазины импульсивных покупок, бытовые услуги, типографии, мини-маркеты. Таким образом, торговля в данном случае является сопутствующей функцией при офисах, создающей или помогающей формировать поток покупателей.
Андрей Хитров, региональный директор EKE Group в России, говорит, что первые этажи бизнес-центра могут также быть интересны крупным арендаторам для размещения своих вспомогательных служб. Например, на первых этажах может расположиться отдел кадров, служба приема посетителей, комната переговоров и даже комната медицинского осмотра одного из резидентов. «С целью облегчить логистику для гостей, те службы, которые предполагают большой поток внешних посетителей, размещаются на первых этажах. Также на первых этажах зачастую, располагаются шоу-румы арендаторов. Это характерно для мебельных компаний, для фирм, занимающихся поставкой технического оборудования», — говорит господин Хитров.
Планировка играет роль
Возможность формировать состав арендаторов первого этажа, в особенности ориентированных на внутреннего клиента, определяется в первую очередь архитектурно-планировочными особенностями здания.
Аренда в тц. Как найти ЗОЛОТОЕ место?
При наличии у помещений первого этажа отдельных входов с улицы они становятся привлекательными для компаний, оказывающих услуги населению в области страхования, туризма. Если позволяют другие параметры помещений, то в них могут разместиться отделения банков, шоу-румы.
«Достаточно распространены в бизнес-центрах класса В и С сопутствующие услуги внутри входной зоны. Однако набор этих услуг в первую очередь определяется арендаторами этих помещений, а не собственником БЦ, поскольку никакой добавочной стоимости для самого бизнес-центра чаще всего это не формирует», — говорит Альберт Харченко, генеральный директор East Real.
Доля арендаторов, ориентированных на резидентов бизнес-центра, зависит от расположения объекта. Если офисный центр расположен в центре, в локации с большой проходимостью, а доступ на первые этажи не перекрыт пропускной системой, то большая доля арендаторов первых этажей ориентирована в том числе и на внешних посетителей. Если же локация бизнес-центра или система охраны не предполагают свободного доступа людей, то 80-90% арендаторов первых этажей ориентируется на резидентов.
«Целесообразность открытия кафе тоже связана с расположением бизнес-центра. Если объект находится в центре и есть возможность привлечь внешних посетителей, то площадь бизнес-центра может начинаться от 5-10 тыс. кв. м. Если в окрестностях нет достаточного числа кафе, то открытие собственного пункта питания становится для собственника офисного центра вопросом рентабельности.
Арендаторы не захотят снимать помещения там, где у их сотрудников не будет возможности пообедать. Собственное кафе важно для арендаторов объекта также и тем, что можно в течение дня не выходить за пределы бизнес-центра. В климатических условиях Петербурга это является важным фактором. К тому же наличие кафе внутри бизнес-центра экономит рабочее время», — говорит господин Хитров.
Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор», полагает, что минимальная площадь бизнес-центра, чтобы в нем было целесообразно открывать кафе, должна составлять не менее 5-6 тыс. кв. м. «Но тут все также зависит от расположения и класса бизнес-центра», — добавляет он.
«Прямой связи между площадью бизнес-центра и наличием в нем точки общепита нет, скорее есть связь с наличием в окружающей инфраструктуре достаточного количества кафе, ресторанов. Но все же присутствие в бизнес-центре кафе или кофейни повышает уровень привлекательности офисного центра в глазах арендатора», — считает Альберт Харченко, генеральный директор East Real.
Как отмечают специалисты, самое главное в организации успешной работы столовой или кафе в бизнес-центре — это достаточное количество потенциальных потребителей. А они, в свою очередь, определяются населенностью бизнес-центра. «Услугами столовой, как правило, пользуется 30-40% от работающих. В отдельных случаях бывает и больше.
Тут уже многое зависит от самой столовой — от ценовой политики, ассортимента, удобства пользования, включая место размещения. То есть если в бизнес-центре площадью 20 тыс. кв. м. работает 1000 человек, то можно рассчитывать на 300-400 посетителей. Если в денежном выражении, то при среднем чеке, например, в 200 рублей за бизнес-ланч, это получается 60-80 тыс. рублей ежедневной выручки, что является неплохим показателем, однако все зависит от затрат, которые несет кафе», — рассуждает госпожа Беляева.
Тенденции
Евгений Якушин, генеральный директор ООО «УК „Система“», говорит, что основная тенденция последних нескольких лет в сфере общепита — уход от формата кафе или ресторана и повсеместное засилье столовых при офисных центрах. «Это связано как раз с тем, что 99% персонала бизнес-центров — это младшее и среднее звено, которое не стремится переплачивать, и ресторанный бизнес просто нерентабелен в таких условиях. Из-за достаточно высокого ценника, он становится исключительно имиджевой „фишкой“», — говорит он.
При этом господин Якушин уверен, что бизнес на резидентах-арендаторах не построишь. «Около 70-80% выручки тех же столовых получается за счет сторонних посетителей. Но есть и некоторые исключения: если есть серьезный якорный арендатор, то вокруг него, как правило, собирается несколько мелких фирм, предлагающих наиболее востребованные услуги именно для этого клиента. В таких случаях окупаемость бизнеса идет в первую очередь за счет того, что арендатор этими услугами пользуется. Например, различные компании, оказывающие услуги по доставке, бухгалтерские услуги, поставщики расходных материалов», — говорит господин Якушин.
Впрочем, все зависит от масштабов офисного центра. Господин Жуков рассказал: «В одном из наших проектов — бизнес-парке „Полюстрово“ — расположены четыре деловых центра общей площадью более 60 тыс. кв. м. При этом на территории бизнес-парка работает три ресторана, из них два — только по будням и до 18 часов, то есть до конца рабочего дня большинства арендаторов. И два из представленных ресторанов являются сетевыми, специализирующими преимущественно на обслуживании бизнес-центров. Сетевая форма — хороший вариант для сохранения рентабельности проектов, особенно когда нужно держать цены в сегменте масс-маркет».
Хотя господин Жуков признает, что «сервисные» арендаторы ориентируются все же не только на резидентов бизнес-центров, но и на гостей компаний-арендаторов, и на внешних посетителей. «Рассчитывать только на „своих“ — экономически нецелесообразно, может не хватить оборота. Со временем у людей наступает привыкание и потеря интереса к месту, возникает желание новизны. Это рисковая ситуация, особенно при наличии конкурирующих заведений по соседству», — говорит господин Жуков.
Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент», также отмечает, что, помимо наиболее широко распространенных проектов из сектора общественного питания и банковской сферы, арендаторами первых этажей выступают игроки рынка бытовых услуг. Речь идет, например, об индустрии красоты, ремонтных мастерских, пунктах приема прачечных и химчисток.
Борис Жуков, генеральный директор УК «Теорема», добавляет: «В наших бизнес-центрах, кроме кафе, ресторанов, банков, на первых этажах размещаются автосалоны, автомойки, спортивные комплексы, магазин подарков, винный бутик, продуктовый „пит-стоп“ („кофе с собой“ и продукты быстрого питания)».
Елена Шевчук, вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer, говорит, что из свежих тенденций в сфере аренды первых этажей офисных центров можно отметить то, что там начинают развиваться студии маникюра. «Интересный формат „кофе-пойнт“ — небольшая брендированная стойка с качественным кофе и выпечкой. Причем такие арендаторы привлекают покупателей, несмотря на наличие в здании столовой и кафе», — рассказала она
Впрочем, некоторые участники рынка полагают, что бывают ситуации, когда владельцам офисных центров и вовсе не стоит задумываться о специализированных арендаторах, которые бы предоставляли резидентам сервисные услуги. Олег Сумбаев, генеральный директор группы Solo, говорит: «Когда бизнес-центр располагается в центральной локации, в проходимом месте и востребован арендаторами, но при этом вокруг есть достаточное количество точек общественного питания, то нет смысла открывать здесь что-то дополнительное. Существуют также примеры, когда в бизнес-центре располагается специфический арендатор, требующий строгой дисциплины от своих сотрудников и выражающий необходимость определенного места для питания сотрудников. В этом случае кафе и столовые становятся необходимостью».
Олег Привалов, Ъ-Коммерсант-Санкт-Петербург, 20.11.2014.
- Арендаторам сделали подарок
- Вице-губернатор Бондаренко предложил арендаторам-неплательщикам отключать свет и воду
- Лицом к ларькам
- Торгующие лицом
Главы региона
Бизнес-омбудсмены
Александр Абросимов
Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Санкт-Петербурге
Елена Рулева
Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Ленинградской области
Комитеты
Комитет имущественных отношений
Леонид Кулаков — председатель Комитета
имущественное досье
Кирилл Федоров — заместитель председателя Анжелика Логачева — заместитель председателя — главный бухгалтер Ксения Кононевская — заместитель председателя Андрей Карельский — заместитель председателя Константин Марков — заместитель председателя Мария Мельникова — заместитель председателя Владимир Уваров — заместитель председателя
Комитет по градостроительству и архитектуре
Юлия Киселева — председатель Комитета по градостроительству и архитектуре
градостроительное досье
Павел Соколов — первый заместитель председателя Комитета Александр Тетерин — первый заместитель председателя Максим Стененко — заместитель председателя Елена Крамскова — врио заместителя председателя Комитета, главного художника
Источник: novostimb.ru
Концепции: как правильно рассаживать арендаторов в ТЦ?
Для того, чтобы говорить о правильном или неправильном ТЦ, нужно знать его размеры. С одной стороны можно сделать низкие арендные ставки и площади займутся моментально, только крайне невыгодное расположение может повернуть что-то иначе. Это один из самых легких вариантов управления заполняемостью.
Какие существуют концепции, рассказывает административный директор «Отелит» Никита Артемьев.
Сейчас у нас появился проект, который мы реализуем в Москве и в связи с этим проводили исследование того, что происходит в спальных микрорайонах города, как там происходит рассадка арендаторов. И в целом мы подтвердили то, что формат, который востребован в Новосибирске, он востребован и там.
1. Это классический вариант, когда есть якорный арендатор (супермаркет), предоставляющий товары первой необходимости, то есть продукты и хозтовары. На их потоке появляются товары, которые считаются обязательными для местных жителей, это пекарни, аптеки, разливные напитки, специализированные продуктовые магазины, крепкий алкоголь, табачная продукция, бакалея и кондитерские изделия. Если ТЦ побольше, то может появиться малоформатные заведения общепита, то есть кофе, суши, пицца на вынос, детская продукция, зоомагазины, парикмахерские, детские парикмахерские, косметика. Если речь о еще более крупном формате, то появляются дополнительные якорные арендаторы — рестораны общепита, магазины бытовой техники, банки, сотовая связь, МФЦ, стройматериалы, мебельные салоны, но это скорее исключение, чем правило. Если ТЦ еще большего размера, то это магазины одежды, обуви, мебель, автотовары, товары для ремонта, то есть все остальное.
«Наши компании пока в большинстве своем очень «закрыты» и обособлены друг от друга, а пересекаться предпочитают только в общих зонах»
Выбирая место для офиса, стоит присмотреться к тому, какие компании будут располагаться рядом с вами. Удачное соседство может серьезно повлиять и на рабочую атмосферу в коллективе, и на бизнес в целом. О влиянии окружения в бизнес-центре мы попросили рассказать Александра Ошурко, управляющего партнера компании Praedium.
Какие варианты соседства компаний в бизнес-центре считаются наиболее удачными?
Особые предпочтения о соседстве арендаторы в офисном сегменте высказывают нечасто: все-таки, соседство гораздо большую роль играет в ритейле, где принципиально важно подбирать площадку с учетом окружения. Однако у ряда международных компаний требования к соседям, действительно, есть: для них принципиально важно не находиться в одном бизнес-центре со своими конкурентами.
Считается, что наиболее удачным вариантом «соседства» офисов в БЦ считается бизнес-центр, пул арендаторов которого подобран по принципу синергии и профиля компаний. Это так называемые кластеры: творческие, IT, производственные, кластеры стартапов и т.д. Если в творческих кластерах их взаимодействие очевидно – такие объекты как «Флакон», Artplay, «Винзавод», «Арма» уже заслужили определенную позитивную репутацию и действительно скрупулезно отбирают своих арендаторов по профилю деятельности, создавая тесное сообщество, то в случае с IT-кластером синергия менее заметна. То же касается и технопарков: с одной стороны, такие объекты призваны объединить компании, которым требуется одновременная аренда и офисных, и небольших производственных или складских площадей, с другой – их общее взаимодействие остается менее очевидным.
Какие бывают неудачные варианты размещения и в чем обычно заключается неудачность соседства?
Самое, пожалуй, часто встречающееся требование в данной категории, помимо наличия конкурентов в одном БЦ – это нежелательное соседство с рекрутинговыми компаниями и тренинг-центрами. По специфике деятельности эти арендаторы принимают большой поток посетителей, и с точки зрения безопасности не всем классическим компаниям с пропускным режимом это подходит. Это же касается медицинских центров, и даже коворкинга: не всем арендаторам комфортно рядом с «творческой» площадкой. Один из самых сложных соседей – компания, работа которой предполагает активное взаимодействие с торговыми представителями, ежедневный прием большого потока людей. Но такие структуры обычно размещаются в офисных зданиях с отдельным входом, чтобы всем было комфортно.
Также не любят компании соседство с фитнес-центрами: какой бы хорошей ни была шумоизоляция в офисе, нахождение над фитнес-центром или рядом с ним всегда влечет неприятный фоновый уровень шума для компаний. Нежелательным также окажется соседство компании, которая продает и обслуживает банкоматы, работает с тяжелой техникой: с одной стороны, это офис, с другой – лаборатория, куда постоянно на лифтах поднимают тяжелые грузы. Пересечения с классическими офисными работниками здесь неизбежны.
На что необходимо обратить внимание компании, которая выбирает помещение в бизнес-центрах с точки зрения окружения?
С точки зрения окружения компании обычно больше внимания обращают на окружение в локации, чем на этаже или в рамках одного БЦ. Например, не приемлют близость промышленных зон или индустриальной застройки: это неприятное и иногда даже небезопасное соседство. Насторожить при выборе офиса (особенно если речь идет о недорогом бизнес-центре, класса В или С), может обилие фирм-однодневок в окружении: это чревато для компании частыми переездами соседей, а иногда и разбирательствами правоохранительных органов.
Какое соседство обычно предпочитают крупные компании, с большим штатом сотрудников?
Крупные компании стремятся к аренде офисов рядом с себе подобными по масштабам и уровню, но при этом не с конкурентами. Близость прямого конкурента для крупной компании – это серьезный риск как кадровой текучки, так и потери клиентов, приезжающих на встречи. Поэтому обычно крупные компании исключают для размещения в принципе локации со своими конкурентами, даже не в рамках бизнес-центра, а в рамках района или направления.
Кроме того, крупные компании нередко ищут отдельные строения для собственного размещения, либо корпуса в бизнес-парках. Большие структуры с корпоративной ответственностью стараются заботиться о сотрудниках, и при переезде продумывают в том числе собственную инфраструктуру (зоны отдыха для сотрудников, столовую, конференц-зал и т.д). Поэтому количество соседей стараются минимизировать.
А какое соседство наиболее интересно небольшим компаниям?
Вопреки распространенному заблуждению, соседство маленьких компаний с крупным арендатором с государственным участием приносит больше неудобства, чем пользы. Это в первую очередь касается усложненного пропускного режима. Например, когда в БЦ Nordstar Tower заселилась «Роснефть», нормы безопасности объекта значительно выросли, и рядовые сотрудники начинают испытывать неудобства от избыточного для них контроля. То же касается и приезда первых лиц государства в такие офисы: когда они происходят, деятельность остального БЦ «парализует».
Поэтому малым арендаторам лучше подбирать объекты с аналогичными по масштабу компаниями, с адекватным пропускным режимом и возможностью доступа в объект в соответствии со своим рабочим графиком.
В моей практике однажды был случай, когда арендаторы выражали недовольство соседями в связи с тем, что те каждое утро в 9.45 начинали с пения гимна компании.
Что делать, если в бизнес-центре появляется «сосед», мешающий вашей компании? Какие возможны в этом случае договоренности с владельцем БЦ?
В любом серьезном БЦ класса А или В есть правила поведения для арендаторов. Они обычно регламентируют и все спорные моменты, которые могут раздражать соседей. Но надо понимать, что арендодатель вынужден сегодня идти на компромиссы ради платежеспособного арендатора, и бывают случаи, когда недовольство всех сторон без ущерба выручке урегулировать не получается.
На все грубые нарушения можно и нужно реагировать согласно договоренностям, однако если у одного арендатора специфика деятельности всегда была связана с большим клиентским потоком, а новый сосед, заехав, не доволен этим, компромисса достичь будет сложно. Лучше предупреждать о таких особенностях заранее, до заключения договора. Это хороший тон.
Есть ли на российском рынке примеры объединения расходов между соседними компаниями? Насколько это распространено?
Пока это скорее частные случаи. В бизнес-центрах, где УК работает над формированием сообщества и выстраивает добрососедские отношения с арендаторами, возможно деление расходов на инфраструктуру, или организация собственных зон отдыха несколькими соседями самостоятельно. Но системного распространения это явление не получило: наши компании пока в большинстве своем очень «закрыты» и обособлены друг от друга, а пересекаться предпочитают только в общих зонах.
Источник: comestate.ru
