Иногда складываются ситуации, при которых слова «время-деньги» перестают быть просто красивым выражением, а становятся суровой необходимостью.
Любой собственник, которому по-настоящему необходимо продать квартиру, не хочет затягивать процесс. Поэтому поисковый запрос о том, как продать квартиру быстро — неизбежен. В ответ на этот запрос пос.тупают подготовленные предложения, среди которых неизбежно будет «срочный выкуп».
Именно эти предложения мы разберём в статье и проведем расчеты. Поскольку при встрече с выкупщиками необходимо трезво оценивать ситуацию и понимать, что чуда не будет. Наша статья поможет более критично относиться к подобным рекламным заявлениям, а также просто чуть лучше разбираться в тонкостях рынка недвижимости.
Большинство рекламных предложений о срочном выкупе квартир выглядит крайне привлекательно для собственника
Обещают выкуп по цене не «ниже рыночной». И «миллионы аванса в день обращения». И «оценку в течение нескольких минут» и многое, многое другое. Долги, иные сложности, отсутствие полного пакета документов – никаких проблем. Выкупщики готовы оперативно решить все проблемы собственника за скромное вознаграждение, а также заплатить более, чем достойную цену за его имущество.
СРОЧНЫЙ ВЫКУП КВАРТИР И ДОЛЕЙ / ПОДВОХ ПРИ ТРЕЙД-ИН / Записки агента
Всё выглядит отлично на взгляд человека, который никогда не сталкивался с продажами. И действительно — зачем мучиться с продажей, нанимать риэлтора и т.п., когда есть вот такие клёвые ребята.
Поскольку эти ребята, зачастую, неплохо разбираются в психологии людей и умеют надавить на болевые точки — они, действительно, могут выглядеть клёвыми спасителями, которых собственнику послала судьба.
Но так ли всё безоблачно и интересно, как написано в рекламных объявлениях?
Начнем с того, что выкуп квартир — это бизнес
Причем, бизнес довольно серьезный, для занятия которым нужно иметь значительные собственные или заёмные средства. Также необходимо понимать, что этот бизнес не может существовать как сопутствующий. Схема, при которой выкуп осуществляется в ноль или с небольшим убытком, а прибыль достигается за счёт продаж другого продукта, работает в уникальных случаях только на растущем рынке.
В этом легко убедиться на примере компании ПИК-брокер, которая больше года вела крайне агрессивную рекламную кампанию по выкупу квартир «дороже рынка». Условия были таковы, что любому профессионалу было очевидно — зарабатывать ребята хотели не сколько на выкупе, сколько на продаже новостроек.
Что в итоге? Стоило только рынку качнуться в сторону охлаждения, эксперимент был прекращён вместе с рекламной кампанией. Уже несколько месяцев проект по выкупу не работает.
Сезон, прибыль, сложность: можно ли заработать на срочном выкупе квартир и как
Срочный выкуп представляет собой приобретение недвижимости за короткое время инвесторам или риелторской организацией. Сделка происходит всего лишь течение 4 дней, а затем осуществляется перепродажа с целью получения прибыли. Многие утверждают, что это довольно легкий способ получить доход.
Перепродажа квартир как бизнес. Ремонт квартиры. Флиппинг
На первый взгляд, все просто, рисков совершенно нет. Более того, заниматься этим можно и удаленно. Если у вас есть средства, и вы хотели бы их приумножить, возможно, стоит рассмотреть эту идею в качестве бизнес-проекта. Но для начала необходимо ознакомиться со всеми плюсами и минусами данного направления.
Кто будет клиентом
К быстрой продаже прибегают собственники жилья, которым нужно в короткое время сбыть недвижимость. Такая необходимость возникает, если нужно в короткие сроки получить крупную сумму денег, рассчитаться с долгами или продать квартиру, чтобы переехать за границу или в другой город. Помимо прочего, вашими клиентами могут стать люди, которым нужно быстро совершить обмен недвижимости, а времени на ожидание нет.
Плюс для предпринимателя, минус для владельца недвижимости
Главным преимуществом срочного выкупа недвижимости является то, что предприниматель может получить квартиру, дом или коммерческую недвижимость по цене, которая гораздо ниже рыночной стоимости. А вот владелец недвижимости, напротив, теряет часть средств от продажи за счет срочности. Существует даже статистика. Так, на вторичном рынке жилья Москвы продать квартиру можно за 73 дня. Но это лишь средние показатели, некоторые лоты могут задержаться в продаже гораздо дольше.
Иногда для ускорения процесса купли-продажи собственники идут на срочную сделку ценой потери части средств. Прежде чем вкладывать свои деньги в недвижимость, которую вы планируете продать с выгодой, следует учесть еще одну выдержку из статистики: как утверждают риелторы, доля срочных сделок на рынке довольно невелика.
Какую прибыль можно получить
Еще один и самый важный фактор, который следует учитывать перед тем, как начинать бизнес по срочному выкупу квартир, это конечная прибыль. Риелторы отмечают, что средний дисконт может варьироваться от 10 до 20%. Этот процент может оказаться и меньше или больше, что будет зависеть от ликвидности недвижимости, затоваренности рынка и локации объекта.
Если квартира располагается в районе массовой застройке, собственник, скорее всего, будет опускать цену существеннее. А вот если окна квартиры выходят на козырек подъезда или оживленную дорогу, то цена может быть снижена еще больше. Более дешевыми квартирами являются и те, что расположены на первых или последних этажах.
Какие дополнительные расходы следует учитывать
Не стоит полагать, что стоимость квартиры — это вся сумма, которую вам придется заплатить. Возможно, и даже вполне вероятно, будут дополнительные расходы. Одной из статей является регистрация сделки и уплата госпошлины. Это сумма в районе 20 000 руб.
Если вы планируете проверить квартиру перед покупкой, придется воспользоваться юридическими услугами. Помощь стороннего сервиса может варьироваться от 15 000 до 50 000 руб. При необходимости могут понадобиться услуги нотариуса. Сумма здесь будет индивидуальной, с учетом конкретной ситуации.
Когда вы уже приобретете квартиру, нужно будет вносить коммунальные платежи до того момента, пока вы ее не продадите. И здесь расходы будут выше с учетом сезона. Зимой коммуналка будет обходиться дороже. Если недвижимость находится в плохом состоянии, скорее всего, понадобится предпродажная подготовка. Расходы здесь тоже могут быть самыми разными.
После продажи нужно будет заплатить еще и налог.
Основной риск и необходимость проверки собственника
Когда вы уже сделали выбор в пользу того или иного объекта недвижимости, обязательно следует проверить собственника на юридическую чистоту. Если пренебречь этим вопросом, можно остаться и без квартиры, и без денег. Даже обычная сделка по покупке — это уже мероприятие, сопряженное с риском. А если речь идет о срочном выкупе, риск многократно увеличивается.
Это объясняется тем, что собственники просто так не продают недвижимость с большой скидкой. Обычно к этому подталкивают обстоятельства. Квартиры, появляющиеся на рынке для срочного выкупа, никто не проверяет. Инвестор должен взять эту ответственность на себя.
Если требуется помощь, рекомендуется обратиться к риелтору с юридическими знаниями или юристу, который специализируется на сделках с недвижимостью. Качественная юридическая проверка может обойтись в 50 000 руб. или даже выше. Существуют сервисы, которые обходятся дешевле, но проверка в этом случае автоматизирована.
Выводы
На срочном выкупе недвижимости можно заработать, и очень неплохо. Но начинать заниматься этим видом бизнеса нужно только в том случае, если вы готовы взять на себя высокие риски и обладаете стрессоустойчивостью.
Если вы наладите схему работы, со временем первоначальные сложности вам уже не будут казаться таковыми. Но риск всегда остается. Он заключен не только в том, является ли квартира юридически чистой. Основным риском является отсутствие выгоды, ведь цены на недвижимость постоянно меняются.
Источник: businessman.ru
Выкуп квартир: кто и зачем скупает жильё за бесценок
Срочный выкуп квартир — обычный бизнес или попытка нажиться на людях, попавших в сложную жизненную ситуацию?
Срочный выкуп квартир — обычный бизнес или попытка нажиться на людях, попавших в сложную жизненную ситуацию?
Выкуп квартир: кто и зачем скупает жильё за бесценок
- Как это работает
- Кто готов скупать квартиры
- Кто продавцы
- Альтернативы
- Советы
Если вбить в поисковую строку Яндекса запрос «выкуп квартир», то можно увидеть, что все верхние строки выдачи забиты рекламой. Особенно сильна конкуренция за клиентов в Москве и Санкт-Петербурге.
Для человека, который решил срочно продать квартиру, это даже к лучшему — не нужно будет долго искать исполнителей. Наоборот, это компании борются за ваше внимание. С другой стороны, нужно понимать, что реклама по таким запросам обходится недёшево. А значит, владельцы этих сайтов точно уверены, что их затраты отобьются. Разумеется, за счёт клиентов.
Сегодня портал Novostroy решил разобраться – кто и зачем скупает квартиры. А также сколько на этом можно заработать.
Как это работает
Суть срочного выкупа квартиры заключается в том, что собственнику обещают более быструю продажу, чем на рынке. Но из-за этого сумма сделки будет меньше, чем рыночная цена объекта. Всё просто — выигрываете во времени, но проигрываете по деньгам.
При этом выигрыш будет довольно существенный — деньги за квартиру отдадут за 2-5 дней. Во всяком случае, так обещают в рекламе. Что куда быстрее, чем при обычной продаже на рынке. Так, по данным Домклика, средний срок экспозиции лотов на сайте составляет 53 дня для Москвы и 60 дней для Санкт-Петербурга.
Что же касается проигрыша в деньгах, то тут всё зависит от множества факторов: ценовой политики компании, состояния объекта, локации и т.п. В рекламе и на сайтах по выкупу квартир можно встретить разные цифры: 90, 95 и даже до 97% от рыночной стоимости.
Очевидно, что такие суммы попросту нереальны. Ведь выкупают квартиры вовсе не из-за альтруизма. Компания рассчитывает выставить объект на рынок и перепродать с выгодой для себя. При честном подходе такой размер выплаты вряд ли возможен.
Судите сами. О том, что реклама по запросам с выкупом квартир — вещь недешёвая, мы уже говорили. Прибавьте к этому необходимость платить налог от продажи недвижимости. Плюсуем обычные расходы для компании: зарплата сотрудников, аренда офиса и т. д.
Нельзя забывать и о рисках. Ведь пока компания перепродаёт квартиру, её рыночная цена может упасть. Или долго не будет находиться покупатель и объект «зависнет на балансе». Так что желание вам помочь за 3-5% от рыночной стоимости — больше похоже на сказку. О том, сколько реально можно получить при срочном выкупе квартиры, мы поговорим чуть позже.
В самом же процессе выкупа всё довольно просто. Классическая схема выглядит так:
Для оценки квартиры компания может прислать к вам сотрудника. Или же попросить вас прислать фото комнат или провести видеоэкскурсию. В остальном — всё как при обычной сделке купли-продажи.
Кто готов скупать квартиры
В России услуга срочного выкупа квартир не очень популярна у клиентов. Чаще всего её предлагают:
- крупные агентства недвижимости (для расширения ассортимента услуг);
- узкоспециализированные компании, которые занимаются преимущественно этим.
Что отличает нас от западных стран, где довольно популярны ibuyers-сервисы — это онлайн-платформы, позволяющие продать жильё в «один клик». В США каждый десятый дом реализуется именно через такие сервисы.
В России также есть аналоги подобных компаний, но они получили куда меньшее распространение. К примеру, по той же схеме работает beri.ru. Но продать через него квартиру смогут только москвичи.
Реже на рынке встречаются частные инвесторы, которые готовы заниматься выкупом квартир. Не обходится в этом бизнесе и без различных мошенников, которые хотят оставить клиента и без денег, и без квартиры.
Кто продавцы
Срочный выкуп жилья — благодатная область для различного рода мошенничества и серых схем. Здесь работают сразу два дополняющих друг друга фактора. Во-первых, в сфере недвижимости всегда хватало места для обмана. Большие суммы сделок привлекают нечистых на руку дельцов.
Второй фактор — это аудитория, обращающаяся с запросом срочного выкупа квартиры. Чаще всего это люди, которые:
- хотят срочно уехать и не могут ждать, когда их квартиру купят при обычной продаже;
- нашли интересный вариант для покупки нового жилья и им срочно нужны деньги, пока его не купили другие;
- крайне нуждаются в средствах прямо сейчас (требуются деньги на операцию, для погашения долга и т. п.);
- не могут продать объект на свободном рынке вследствие каких-то, чаще всего правового характера, причин (обременения, аресты, долги по ЖКХ).
С большой долей вероятности можно предположить, что клиенты из первых трёх категорий находятся в стрессовой ситуации. А это снижает способность принимать взвешенные и рациональные решения. Люди в подобном состоянии часто становятся жертвами манипуляторов.
Что касается клиентов с проблемной недвижимостью, то ситуация здесь ничем не лучше. Да, хватает различных посредников, которые готовы решить проблемы, обойти или нарушить закон. И это может сработать. А может и загнать клиента в ещё большие проблемы, чем были ранее. Ведь вера в волшебника-избавителя — это ещё одна излюбленная мошенниками лазейка к чужому карману.
Поэтому, прежде чем искать в интернете «срочный выкуп квартир», советуем для начала рассмотреть альтернативные варианты.
Альтернативы
Прежде всего, можно попробовать продать квартиру без дисконта. Опубликуйте объявления на популярных сайтах. Вполне возможно, что покупатель найдётся уже в ближайшие дни. Чтобы увеличить ваши шансы, используйте приёмы хоумстейджинга.
При этом параллельно можно узнать оценку вашей квартиры в сервисах срочного выкупа. Пока не получили аванс, вы свободны от обязательств и можете без проблем отказаться от их услуг, если найдёте покупателя квартиры по рыночной цене.
Если же причина продажи — срочная необходимость в деньгах, то, возможно, стоит рассмотреть также кредит под залог недвижимости. Такой заём можно получить во многих банках.
В случае если причиной продажи служит желание переехать в другую квартиру, то поможет опция трейд-ин. В последние годы она стала довольно популярной у застройщиков и имеется у многих компаний. Суть данной схемы в том, что если вы покупаете квартиру в одном из ЖК застройщика, то он (или его партнёрское агентство недвижимости) берётся продать ваше старое жильё.
У этого решения также имеются свои плюсы и минусы, но подробно на этом останавливаться не будем. На Novostroy уже есть статья с подробным разбором особенностей трейд-ин на рынке недвижимости. А с помощью вот этого сервиса вы можете узнать ориентировочную оценку вашей квартиры.
Советы
Если же альтернативные варианты вам не подходят, и вы твёрдо решили срочно продать квартиру, то вот несколько советов, которые могут быть полезны:
1) Не стоит слепо доверять цифре перед словом «до», которую вам обещает реклама.
На практике вам предложат гораздо меньшую сумму. Вот что пишет по этому поводу в своём блоге частный риэлтор Татьяна Мамонтова.
2) Не попадайтесь на схему с подменой понятий «срочный выкуп» и «срочная продажа». Выглядит она следующим образом:
- При оценке перекупщик старается сбить цену на 20-30% от рыночной.
- После того как клиент на неё соглашается, он получает аванс под расписку.
- Дальше собственника начинают «кормить завтраками», что может продолжаться не один месяц, прежде чем он получит остаток суммы.
Как несложно догадаться, всё это время контора пытается найти на рынке покупателя на эту квартиру по рыночной же цене. И если это получается, то компания остаётся с хорошим наваром, получив за обычную работу риэлтора не 2-5%, как принято, а 20-30%. Клиент же проигрывает и в деньгах, и во времени.
Кроме этого, следуйте обычным рекомендациям при продаже недвижимости: внимательно изучайте документы, привлекайте на помощь юристов, не соглашайтесь на различные серые схемы. Это лучший способ обезопасить себя от обмана.
Статья по данной теме 9 сентября 2022
В скандинавских сагах Русь называли Гардарики, что переводится как «страна городов». Но времена меняются. Сегодня для России больше подойдёт название — страна студий. Ибо именно их в наших городах скоро станет больше всего.
Источник: www.novostroy.ru
