Задачи по оценке бизнеса с решением затратный подход

Пример. Определить затратным подходом стоимость дачного участка, если известны следующие параметры:

1) Площадь дачного дома Рд = 100 кв.м; стоимость 1 кв. м (Vд =2000 руб).

2) Площадь гаража Рг = 40 кв.м; стоимость 1 кв.м гаража (Vг = 500 руб).

3) Стоимость всех других сооружений на даче Vдр. = 20000 руб.

4) Устранимый физический износ дачи РDустр. = 3000 руб.

5) Неустранимый физический износ дачи РDнеустр.= 2000 руб.

6) Устранимое функциональное устаревание FDустр.= 1000 руб.

7) Рыночная стоимость земельного участка Vзем.= 20000 руб.

Решение:

1. Какова полная стоимость воспроизводства дачного участка и всех сооружений (Vвоспр.), находящихся на ней?

1. Какова сумма всего накопленного износа (Dобщ.), вычитаемого из полной стоимости воспроизводства дачи?

1. Какова общая расчетная стоимость дачи (Vобщ.) определенная в соответствии с затратным подходом?

На основе следующей информации (таблица 2) определить стоимость имущественного комплекса затратным подходом.

14.11.17 Вебинар «РЕШАЕМ ЗАДАЧИ ПО ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА».Часть 1.

Таблица 2 Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом

Источник: studopedia.su

Задача № 1

Рыночная стоимость материальных активов предприятия оценивается в 50000 тыс. руб., нормализованная чистая прибыль — 17000. Средний доход на материальные активы по отрасли равен 15%. Ставка капитализации прибыли — 20%. Оценить стоимость гудвилла. Решение: 1) ожидаемая прибыль предприятия в соответствии с отраслевыми нормативами: 50000 × 0,15 = 7500 тыс. руб.; 2) избыточная прибыль предприятия = 17000 – 7500 = 9500 тыс. руб.; 3) стоимость избыточной прибыли (гудвилла) = 9500 / 0,20 = 47500 тыс. руб.

Задача № 2

• кирпичное здание общей площадью в 2000 м 2 с износом 60%
• земельный участок 0,1 га;

оборудование и оснастка:

универсальные оборудование и оснастка с износом в 50 %,

специальное ттехнологическое оборудование с износом в 15 %,

специальная технологическая оснастка с износом в 50 %;

нематериальные активы (по фактической стоимости приобретения

Урок по подготовке к сдаче квалэкзамена на тему «Затратный подход»

или создания собственными силами):

ноу-хау, износ 30 %,

обученный и подобранный (за счет предприятия) персонал, условный

износ 20 %. Рыночная стоимость отраженных в плановом балансе активов (за исключением текущих активов, но с учетом износа) ппрогнозируется на уровне(в денежных единицах).

Рыночная стоимость, руб.

Уменьшение в связи с угрозой утечки ноу-хау и перехода персонала к конкурентам

Увеличение в связи с общим подорожанием недвижимости

Оборудование, инструмент и оснастка

Увеличение в связи с ведением нового продукта на рынок имеющего спрос и уникальностью специального оборудования

По обязательствам предприятия на рассматриваемый будущий год к его концу планируется иметь просроченных обязательств на 500 000 ден. ед. пени по этим обязательствам, как ожидается, к концу будущего года составят 70 000 ден. ед. Оценить рыночную стоимость предприятия, прогнозируемую к концу года, следующего за годом составления бизнес-плана предприятия.

Контрольные вопросы

1. Сущность затратного подхода
2. Условия применения затратного подхода
3. Основные принцы затратного подхода
4. Методы затратного подхода
5. Метод чистых активов.
6. Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности
7. Оценка стоимости гудвилла.
8. Методы оценки стоимости земельных участков
9. Оценка стоимости зданий и сооружений
10. Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств.
11. Методы начисления амортизации.
12. Оценка запасов товарно-материальных ценностей.
13. Оценка кредиторской и дебиторской задолженности.
14. Метод ликвидационной стоимости

Тема № 5 — Сравнительный подход к оценке стоимости предприятия бизнеса

Цель работы – получить практические навыки решения задач по оценке стоимости предприятия (бизнеса) методами затратного подхода.

Примеры задач

Источник: studfile.net

Задачи к теме «Затратный подход к оценке недвижимости»

Задача 1. Определить затратным подходом стоимость дачи:

• 1. Площадь — 100 м 2
• 2. Стоимость 1 м 2 здания — 2000 руб.
• 3. Площадь гаража — 20 м 2
• 4. Стоимость 1 м 2 гаража — 1000 руб.
• 5. Стоимость других сооружений на даче — 20000 руб.
• 6. Устранимый физический износ дачи — 30000 руб.
• 7. Неустранимый физический износ — 20000 руб.
• 8. Устранимый функциональный износ — 10000 руб.
• 9. Рыночная стоимость земельного участка — 50000 руб.

Решение:

• 1. Определим полную восстановительную стоимость дачи и всех сооружений, находящихся на ней:
• 100*2000 + 20* 1000 + 20000 = 240000 руб.
• 2. Определим накопленный износ:
• 30000 + 20000 + 10000 = 60000 руб.
• 3. Общая стоимость дачи затратным подходом:
• 240000 — 60000 + 50000 = 230000 руб.

Задача 2. Определить накопленный износ объекта недвижимости (коттеджа), если известны следующие сведения об объектах-аналогах:

Стоимость земельного участка

Настоящая стоимость сооружений

Стоимость нового строительства на дату оценки

Определим накопленный износ объекта недвижимости. Расчеты представлены в следующей таблице:

Стоимость земельного участка

Стоимость нового строительства на дату оценки

Цена продажи, тыс. руб.

Настоящая стоимость сооружений

Итого накопленный износ

Накопленный износ, как процент от стоимости строительства

Таким образом, накопленный износ оцениваемого объекта недвижимости составляет приблизительно 31,9 %.

Задача 3. Определить физический износ жилого здания, если известно, что при его обследовании выявлен физический износ всех конструктивных элементов:

• — стены-15%;
• — перекрытия — 20%;
• — кровля — 10%;
• — полы — 35%;
• — окна — 40%;
• — отделочные покрытия — 30%;
• — внутренние сантехнические и электротехнические устройства — 50%;
• — прочие — 25%.

Решение:

• 1. Определим удельные веса конструктивных элементов в соответствии со сб. № 28 УПВС.
• 2. Результаты оценки физического износа элементов и систем, а также опре

деления их удельного веса по восстановительной стоимости:

Наименование элементов здания

Удельные веса конструктивных элементов, %

Удельный вес * % износа

Таким образом, физический износ здания составляет 23,25%

Задача 4. Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость конструктивных элементов и объективно необходимые затраты на их ремонт составляют соответственно: фундаменты — 3200 тыс. руб., 640 тыс. руб.; стены — 4000 тыс. руб., 1200 тыс. руб.; перекрытия — 800 тыс. руб., 160 тыс. руб.; прочие — 8000 тыс. руб., 2800 тыс. руб.

Решение:

Определим величину физического износа. Результаты оценки физического износа элементов, а также определение их удельного веса по восстановительной стоимости:

Наименование элементов здания

Восстановительная стоимость элемента, тыс. руб.

Объективно необходимые затраты на ремонт, тыс. руб.

Таким образом, физический износ здания составляет 30%

Задача 5. Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость, действительный возраст и общая физическая жизнь его конструктивных элементов составляют соответственно: фундаменты — 1200 тыс. руб., 10 лет, 15 лет; стены — 400 тыс. руб., 5 лет, 10 лет; перекрытия — 300 тыс. руб., 6 лет, 15 лет; прочие — 900 тыс. руб., 1 год, 10 лет.

Решение:

Определим величину физического износа. Результаты оценки физического износа элементов:

Наименование элементов здания

Восстановительная стоимость элемента, тыс. руб.

Эффективный возраст, лет

Общая физическая жизнь, лет

Таким образом, физический износ здания составляет 1210 руб. или 43,2%.

Задача 6. Определить исправимый функциональный износ офисного здания, если известно что:

• — современные стандарты требуют установки в здании кондиционера, стоимость установки которого в существующем здании составляет 150 тыс. руб., а стоимость установки в этом же здании при его строительстве — 110 тыс. руб.
• — установленная в здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам, при этом стоимость существующей электроарматуры, включенной в восстановительную стоимость, составляет 350 тыс. руб., физический износ существующей электроарматуры — 200 тыс. руб., стоимость демонтажа существующей электроарматуры — 100 тыс. руб., стоимость возврата материалов — 10 тыс. руб., стоимость монтажа новой электроарматуры — 190 тыс. руб.
• — в здании имеется складское помещение и анализ наилучшего и наиболее эффективного использования показал, что в настоящее время данную площадь целесообразно использовать как офисную, при этом текущая восстановительная стоимость складской площади составляет 800 тыс. руб., физический износ — 50 тыс. руб., стоимость ликвидации склада — 80 тыс. руб.

Решение:

• 1. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного недостатками, требующими добавления элементов (в нашем случае — кондиционера):
• 150-110 = 40 тыс.руб.
• 2. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного недостатками, требующими замены или модернизации элементов (в нашем случае — электроарматуры):
• 350-200-10+100+190 = 430 тыс.руб.

• 3. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного «сверхулучшениями» (в нашем случае — позициями, которые функционально присущи складскому помещению):
• 800-50+80 = 830 тыс.руб.

Таким образом, стоимость исправимого функционального износа здания составляет:

40+430+830 = 1300 тыс.руб.

Задача 7. Определить неисправимый функциональный износ офисного здания, если известно что:

• — при определении стоимости нового строительства для рассматриваемого здания не учитывалась установка системы пожаротушения (так как в существующем здании ее нет), при этом предполагается, что чистая потеря дохода, вызванная отсутствием установки, составляет 20 тыс. руб., норма капитализации для зданий — 10%, а стоимость устройства системы пожаротушения при строительстве нового здания — 150 тыс. руб.
• — оцениваемое здание имеет большую высоту этажа, которая с точки зрения рынка на дату оценки является избыточной, при этом текущая восстановительная стоимость существующего здания 174 900 тыс. руб., а текущая восстановительная стоимость точно такого же здания, имеющего нормальную, с точки зрения рынка, высоту этажа, 172 900 тыс. руб., физический износ определен на уровне 40%, ежегодно владелец несет дополнительные издержки, связанные с большой высотой этажа (отопление, освещение и т. д.), в размере 500 тыс. руб., существующий коэффициент капитализации для зданий составляет 10%.

Решение:

• 1. Определим величину неисправимого функционального износа, вызванного недостатками, не включенными в стоимость нового строительства, но которые должны быть, исходя из рыночных данных о потерях доходов, вызван ных отсутствием элемента или оборудования (в нашем случае — системы пожаротушения)
• 20/0,1 — 150 = 50 тыс.руб.
• 2. Определим величину неисправимого функционального за счет «сверхулучшений» (в нашем случае — большую высоту этажа):

• (174900-172900) * (1 — 0,4) + ур = 6200 тыс.руб.

Таким образом, стоимость неисправимого функционального износа здания составляет:

50+6200 = 6250 тыс.руб.

Задача 8. Срок экономической жизни здания 120 лет. Оценить эффективный возраст улучшений по результатам продажи, если стоимость продажи 75000 тыс. руб., стоимость участка 17000 тыс. руб., а стоимость восстановления 74000 тыс. руб.

Решение:

К„ = = — => ЭВ = К*ЭЖ

И = С -С о v в v УЛ ’

где Св — восстановительная стоимость объекта без учета износа;

Сул — восстановительная стоимость улучшений с учетом износа.

Сул = С — Суч — 75000 -17000 — 58000 тыс.руб.

где С — стоимость продажи объекта недвижимости;

Суч — стоимость земельного участка.

Ио = 74000 — 54000 = 16000 тыс. руб.

ЭВ = 0,216 * 120 = 26 лет

Задача 9. Требуется переоценить здание главного корпуса завода железобетонных изделий, расположенного в Новосибирской области, строительным объемом 125000 м 3 . Фундаменты столбовые, рандбалки, колонны и подкрановые балки железобетонные, стены кирпичные, покрытие железобетонное утепленное, кровля рулонная.

Решение:

Переоценку здания будем проводить на основании сборников Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

• 1. Новосибирская область, согласно Общей части к сборникам УПВС, относится ко 2-му территориальному поясу и I климатическому району.
• 2. Определяем полную восстановительную стоимость здания.

Согласно табл. 2 и указанию и. 9 Технической части Сборника № 8, Отдел 1, Раздел 2 восстановительная стоимость 1 м’ здания составит:

где 8,3 — восстановительная стоимость здания для 2-го территориального пояса;

1,1 — поправочный коэффициент для I климатического района.

Полная восстановительная стоимость здания главного производственного корпуса составит 125000 * 9,13 = 1141250 руб.

3. Для определения физического износа здания составляем следующую

Наименование конструктивных элементов

Удельный вес конструктивных элементов, %

Износ конструктивных элементов, %

Удельный износ конструктивных элементов, %

Источник: ozlib.com