Расчет стоимости бизнеса доходным методом пример

Пример 1. Определить текущую стоимость офисного здания на основе доходного подхода, если известно:

Здание площадью — 600 м 2

Предполагается сдавать помещения в аренду оплатой — 500 $/м 2 в год

Выручка от дополнительных видов услуг в год:

— плата за пользование автостоянкой — 3500 $

— плата за средства связи — 2500 $

Потери от недоиспользования фондов — 6 %

— страхование имущества от пожара — 3500$

— амортизационные отчисления — 20000 $

Операционные расходы — 68200 $

Резервы (замена сантехнического оборудования) — 2500 $

Налог на прибыль — 20 %

Удельный вес кредитных ресурсов в общей

величине инвестиций — 70 %

Ипотечная постоянная — 0,14

Ставка капитализации на собственный капитал — 0,11

1. Определяем потенциальную валовую выручку как доход от сдачи помещений в аренду и дополнительных услуг

ПВВ = 600 х 500 + 3500 + 2500 = 306 тыс. $.

2. Рассчитаем действительную валовую выручку на основе потенциальной с учетом потерь

Расчет стоимости бизнеса на примере — Михаил Серов

ДВВ = 306 (100 — 6): 100 = 287640 $.

3. Найдем балансовую прибыль как разницу между ДВВ и всеми видами эксплуатационных расходов

БП = 287640 — (3500 + 20000 + 68200 + 2500) = 193 440 $.

4. Определим величину налога на прибыль

193440 х (20: 100) = 38688 $.

5. Рассчитаем чистую прибыль

193440 — 38688 = 154752 $.

6. Найдем чистый доход как сумму чистой прибыли и амортизационных отчислений

ЧД = 154752 + 20000 = 174752 $.

7. ОКК определим по методу связанных инвестиций

ОКК = (70%: 100%) х 0,14 + [(100% — 70%)]: 100% x 0,11 =

= 0,098 + 0,033 = 0,131.

8. Тогда текущая стоимость офисного здания составит

С Р = ЧД: ОКК = 174752: 0,131 = 1334,0 тыс. $.

Пример 2. Определить возможную цену продажи объекта недвижимости в конце 5-летнего периода, исходя из следующей информации: чистый доход за первый год составляет 20000 $, а темпы роста дохода в год — 5 %, ставка капитализации равна 20 %.

1. Определим чистый доход за 6-й год с учетом темпов его ежегодного роста ЧД 6 = 20000 х (1 + 0,05) 5 = 25526 $.

2. Рассчитаем текущую стоимость объекта недвижимости

С Р = ЧД: ОКК = 25526: 0,2 = 127630 $.

Пример 3. Общая площадь здания 1000 м 2 , из которых 40 м 2 свободны, а остальные сдаются в аренду по 150 $ за 1 м 2 в год. Эксплуатационные расходы без учета амортизации составляют 45 % потенциальной валовой выручки. Оставшийся срок экономической жизни составляет 20 лет, а ставка дисконтирования составляет 10 %.

1. ПВВ = 1000 х 150 = 150000 $.

2. ДВВ = (1000 — 40) х 150 = 144000 $.

3. Эксплуатационные расходы 45 % от ПВВ

150000 х 0,45 = 67500 $.

4. ЧД = ДВВ — Экспл. расх. = 144000 — 67500 = 76500 $.

5. ОКК = Д + (1: n) = 0,1 + (1: 20) = 0,15.

6. С Р = ЧД: ОКК = 76500: 0,15 = 510000 $.

Оценка недвижимости по сравнительному подходу

Сравнительный подход к оценке недвижимости иначе называется рыночным, так как основывается на рыночной информации о сделках купли-продажи, совершенных с объектами, аналогичными оцениваемому. Наиболее распространённым в рамках данного подхода считается метод прямого сравнительного анализа продаж. Этот метод базируется на трех принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. Посредством анализа рыночных цен недавних продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта.

Оценка рыночной стоимости бизнеса доходным подходом на примере ООО «Навигатор-НМ»

Так как абсолютно одинаковых объектов недвижимости не существует, возникает необходимость соответствующей корректировки цен продажи сравниваемых объектов так, как если бы они имели все характеристики оцениваемого объекта. Корректировка проводится путём внесения в цены продаж аналогичных объектов поправок, причём, они могут быть как положительными, так и отрицательными.

В оценочной практике выделяют девять основных элементов сравнения:

1. Имущественные права на недвижимость.

2. Условия финансовых расчётов.

3. Условия продажи (чистота сделки).

4. Динамика сделок на рынке (дата продажи).

6. Физические характеристики.

7. Экономические характеристики.

8. Отклонения от целевого использования.

9. Наличие движимого имущества.

Методы определения поправок

Поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, т.е. определяется, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.

Среди методов внесения поправок выделяют:

— анализ парных продаж;

— относительный сравнительный анализ;

1. Анализ парных продаж. Парными продажами называют продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одного элемента, который и нужно оценить. Для такой оценки проводится сравнение нескольких пар проданных идентичных объектов. По разнице в их цене и определяется размер поправки.

Пример. Оценить поправку на наличие гаража с учётом имеющихся у оценщика данных по парным продажам (табл. 2.4).

Данные о парных продажах

Рассмотрим вероятностные характеристики данного ряда: 8000 — 8000 — 9000 — 9500 — 10000. Среднее значение — 8900. Модальное значение (наиболее часто встречающееся) — 8000. Медианное значение (на середине ряда) — 9000.

Однако заключение оценщиком принимается не математическое, а аналитическое. В данном примере за поправку на стоимость гаража принимается значение — 8900.

2. Метод регрессионного анализа. Определение величины поправок при оценке стоимости недвижимости методом регрессионного анализа основано на использовании ряда формул

А. УС = В х Х(100+а+в+с+…+n):100,

где УС — рассчитываемая стоимость объекта;

В — коэффициент, полученный для единицы сравнения;

Х — размер оцениваемого объекта;

a,в,с,…n — процентные поправочные коэффициенты, которые складываются и вычитаются из 100 %.

Пример. Данные исследования рынка показывают, что цена 1 кв.м нежилого помещения в г. Москве составляет 90 долл. Площадь оцениваемого объекта — 500 кв.м. При этом отличное состояние объекта даёт возможность повысить его стоимость по сравнению с базовой ставкой на 3 %, а неудачное местоположение снижает её на 2 %. Используя вышеприведённую формулу, получаем

УС = 90 х 500(100+3-2):100 = 45450 $.

Б. Часто на развитых секторах рынка недвижимости, например, на рынке жилья, эксперты-оценщики используют многофакторные линейные и нелинейные регрессионные модели типа

где ai — коэффициенты регрессии;

хi — различные переменные, характеризующие факторы,

влияющие на стоимость объекта недвижимости.

3. Метод относительного сравнительного анализа состоит в непосредственном сопоставлении оцениваемого объекта с проданными аналогами и оценке их различий в относительном процентном выражении. Существует 2 вида учёта процентных поправок:

— независимая, когда каждая отличительная характеристика учитывается независимо от другой, а общая поправка является алгебраической суммой отдельных поправок;

— кумулятивная процентная поправка.

Кумулятивные процентные поправки представляют собой поправочные коэффициенты, выведенные на основе процентных поправок. Общая кумулятивная поправка определяется перемножением отдельных поправок. Этот метод применяется в случае, когда поправки влияют друг на друга.

Пример. Необходимо скорректировать цену сопоставимого объекта, которая составляет 60 тыс.долл., если известны следующие его отличия от оцениваемого (табл. 2.5).

Источник: megalektsii.ru

Оценка стоимости предприятия доходным подходом

Доходный подход предусматривает установление стоимости бизнеса путем расчета приведенных к дате оценки ожидаемых доходов. Основные методы:

· Метод капитализации дохода;

· Метод дисконтирования денежных потоков.

Метод капитализации дохода

Метод капитализации дохода — это оценка имущества на основе капитализации дохода за первый прогнозный год при предположении, что величина дохода будет такой же и в последующие прогнозные годы.

Капитализация дохода — это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта.

В оценке бизнеса метод капитализации дохода применяется редко из-за значительных колебаний величин прибылей или денежных потоков по годам, характерных для большинства оцениваемых предприятий.

Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков — это определение стоимости имущества суммированием текущих стоимостей ожидаемых от него потоков дохода.

Расчет денежного потока для собственного капитала

2009 г конец периода.

Чистая прибыль после налогообложения, руб.

Источник: studentopedia.ru

Доходный подход как наиболее приемлемый для оценки бизнеса

Доходный подход считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.д., а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние. С этой точки зрения все предприятия, к каким бы отраслям экономики они ни принадлежали, производят всего один вид товарной продукции – деньги [4].

Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Доходный подход предусматривает установление стоимости бизнеса (предприятия), актива или доли (вклада) в собственном капитале, в том числе уставном, или ценной бумаги путем расчета приведенных к дате оценки ожидаемых доходов. Данный подход используются, когда можно обоснованно определить будущие денежные доходы оцениваемого предприятия.

Методы доходного подхода к оценке бизнеса основаны на определении текущей стоимости будущих доходов. Основные методы:

– метод капитализации дохода (МКД);

– метод дисконтирования денежного потока (МДДП).

Метод капитализации дохода может базироваться на капитализации будущей прибыли или на капитализации будущего нормализованного денежного потока. Метод используется, если доход предприятия стабилен. Если предполагается, что будущие доходы будут изменяться по годам прогнозного периода, для оценки применяется метод дисконтирования денежных потоков.

Метод капитализации дохода. В этом методе определяется уровень дохода за первый прогнозный год и предполагается, что доход будет такой же и в последующие прогнозные годы; в случае дисконтирования денежных потоков определяется уровень доходов за каждый год прогнозного периода. Метод основан на том, что стоимость доли собственности в предприятии равна текущей стоимости будущих доходов, которые принесет эта собственность:

где V – стоимость; I – ожидаемый периодический доход; R – коэффициент капитализации.

В качестве капитализируемого дохода могут выступать показатели, так или иначе учитывающие амортизационные отчисления: либо чистая прибыль после уплаты налогов, либо прибыль до уплаты налогов, либо величина денежного потока. Метод капитализации прибыли в наибольшей степени подходит для ситуаций, в которых ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли или темпы ее роста будут постоянными.

В отличие от оценки недвижимости в оценке бизнеса данный метод применяется довольно редко из-за значительных колебаний величин прибылей или денежных потоков по годам, характерных для большинства оцениваемых предприятий.

Метод дисконтирования денежных потоков. Определение стоимости бизнеса этим методом основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса, а собственник не продаст свой бизнес по цене, которая ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов:

,

где PV – текущая стоимость; n – число периодов; In – доход
n-периода; Y – ставка дисконтирования.

Рыночная оценка бизнеса во многом зависит от его перспектив. Эти факторы позволяет учесть метод дисконтирования денежных потоков. Данный метод оценки считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов и может быть использован для оценки любого действующего предприятия. Существуют ситуации, когда он объективно дает наиболее точный результат оценки рыночной стоимости предприятия.

Применение данного метода наиболее обосновано для оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности (желательно прибыльной) и находящихся на стадии роста или стабильного экономического развития. Следует соблюдать разумную осторожность в применении этого метода для оценки новых предприятий, даже многообещающих.

Основные этапы оценки предприятия методом ДДП:

1) выбор модели денежного потока;

2) определение длительности прогнозного периода;

3) ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации;

4) анализ, прогноз расходов и инвестиций;

5) расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода;

6) определение ставки дисконтирования;

7) расчет величины стоимости в постпрогнозный период (реверсии);

8) расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и реверсии;

9) внесение итоговых поправок.

Выбор модели денежного потока

При оценке бизнеса применяют одну из двух моделей денежного потока:

1) денежный поток для собственного капитала;

2) денежный поток для всего инвестированного капитала.

Денежный поток для собственного капитала используется для расчета рыночной стоимости собственного капитала (табл. 1.1);

Таблица 1.1 — Расчет денежного потока для собственного капитала

Денежный поток для собственного капитала

Денежный поток для всего инвестированного капитала, когда не различается собственный и заемный капитал, а рассчитывается совокупный денежный поток, т.е. стоимость всего инвестированного капитала. Рыночную стоимость всего инвестированного капитала предприятия получают следующим образом: денежный поток для собственного капитала «плюс» выплата процентов по задолженности (которые ранее были вычтены при расчете чистой прибыли) «минус» часть налога на прибыль (так как проценты по задолженности вычитались из прибыли до уплаты налогов, возвращая их назад, следует уменьшить их сумму на величину налога на прибыль).

Определение длительности прогнозного периода. Продолжительность прогнозного периода, в пределах которого осуществляются расчеты, определяется с учетом следующих факторов:

– продолжительности создания, эксплуатации и, если необходимо, ликвидации объекта;

– периода достижения заданных характеристик доходности, требований и предпочтений инвестора.

С одной стороны, чем длиннее прогнозный период, тем обоснованнее итоговая величина текущей стоимости предприятия. С другой – дольше прогнозный период – меньше точность. Для оценки российских предприятий прогнозный период обычно устанавливается равным трем годам.

Анализ, прогноз расходов и инвестиций. На данном этапе оценщик должен:

– учесть ретроспективные взаимозависимости и тенденции;

– изучить структуру расходов, в особенности соотношение постоянных и переменных издержек;

– оценить инфляционные ожидания для каждой категории издержек;

– изучить единовременные и чрезвычайные статьи расходов, которые могут фигурировать в финансовой отчетности за прошлые годы, но в будущем не встретятся;

– определить амортизационные отчисления исходя из нынешнего наличия активов и из будущего их прироста и выбытия;

– рассчитать затраты на выплату процентов на основе прогнозируемых уровней задолженности;

– сравнить прогнозируемые расходы с соответствующими показателями для предприятий-конкурентов или с аналогичными среднеотраслевыми показателями;

– установить избыток (недостаток) собственных оборотных средств (недостаток будет вычитаться из полученной величины стоимости предприятия);

– спрогнозировать и обосновать необходимость инвестиций, направляемых на замену изношенного оборудования, приобретение нового для расширения объемов производства и т.п.;

– проанализировать источники финансирования инвестиций (получение кредитов, выпуск акций и т.п.).

Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода

Существуют два основных метода расчета величины потока денежных средств: косвенный и прямой. Косвенный метод анализирует движение денежных средств по направлениям деятельности. Он наглядно демонстрирует использование прибыли и инвестирование располагаемых денежных средств. Прямой метод основан на анализе движения денежных средств по статьям прихода и расхода, т.е. по бухгалтерским счетам.

Определение ставки дисконтирования. Ставка дисконтирования или стоимость привлечения капитала должна рассчитываться с учетом трех факторов:

1) наличие у предприятий различных источников привлекаемого капитала, которые требуют разных уровней компенсации;

2) необходимость учета стоимости денег во времени;

Существуют различные методики определения ставки дисконтирования, наиболее распространенными из которых являются следующие:

– для денежного потока для собственного капитала: модель оценки капитальных активов, метод кумулятивного построения;

– для денежного потока для всего инвестированного капитала – модель средневзвешенной стоимости капитала.

Расчет ставки дисконтирования зависит от того, какой тип денежного потока используется для оценки в качестве базы. Для денежного потока для собственного капитала применяется ставка дисконтирования, равная требуемой собственником ставке отдачи на вложенный капитал. Для денежного потока для всего инвестированного капитала применяется ставка дисконтирования, равная сумме взвешенных ставок отдачи на собственный капитал и заемные средства (ставка отдачи на заемные средства является процентной ставкой банка по кредитам), где в качестве весов выступают доли заемных и собственных средств в структуре капитала. Такая ставка дисконтирования называется средневзвешенной стоимостью капитала (Weighted Average Cost of Capital– WACC) и рассчитывается по следующей формуле:

,

где kd – стоимость привлечения заемного капитала;

tc – ставка налога на прибыль предприятия; kp – стоимость привлечения акционерного капитала (привилегированные акции);

ks – стоимость привлечения акционерного капитала (обыкновенные акции);

Wd – доля заемного капитала в структуре капитала предприятия;

Wp – доля привилегированных акций в структуре капитала предприятия;

Ws – доля обыкновенных акций в структуре капитала предприятия.

Модель оценки капитальных активов (САРМ) основана на анализе массивов информации фондового рынка

где R – требуемая инвестором ставка дохода (на собственный капитал);

Rf– безрисковая ставка дохода;

b – коэффициент бета (является меров систематического риска, связанного с макроэкономическими и политическими процессами, происходящими в стране);

Rm – общая доходность рынка в целом (среднерыночного портфеля ценных бумаг);

S1 – премия для малых предприятий;

S2 – премия за риск, характерный для отдельной компании;

С – становой риск.

Для реализации модели САРМ необходимо обосновать три компонента: среднюю ставку дохода для рассматриваемого сегмента рынка, безрисковую ставку и коэффициент бета.

В качестве безрисковой ставки дохода в мировой практике используется обычно ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам; считается, что государство является самым надежным гарантом по своим обязательствам, вероятность его банкротства практически исключается. Однако государственные ценные бумаги в условиях России не воспринимаются, как безрисковые и для определения ставки дисконтирования в качестве безрисковой может быть принята ставка по вложениям, характеризующимся наименьшим уровнем риска, например, ставка по валютным депозитам в Сбербанке.

Коэффициент b – показатель систематического риска. На фондовом рынке выделяются два вида риска: 1) специфический для конкретной компании (несистематический, определяется микроэкономическими факторами); 2) общерыночный, характерный для всех компаний, акции которых находятся в обращении (систематический, определяется макроэкономическими факторами).

b рассчитывается исходя из амплитуды колебаний общей доходности акций конкретной компании по сравнению с общей доходностью фондового рынка в целом и показывает изменчивость цен на акции отдельной компании по сравнению с изменениями в котировке всех акций, обращающихся на данном рынке:

– b > 1: предприятие более рискованное для вложения средств, чем среднее предприятие, действующее на рынке;

Применение модели САРМ для закрытых компаний требует дополнительных корректировок.

Расчет величины стоимости в постпрогнозный период. В зависимости от перспектив развития бизнеса в постпрогнозный период выбирается один из способов расчета его стоимости на конец прогнозного периода, представленных в таблице 1.2.

Таблица 1.2 — Методы расчета стоимости предприятия на конец прогнозного периода

Модель Гордона основана на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины износа и капиталовложений равны. Расчет проводится по формуле:

,

где FV – ожидаемая стоимость в постпрогнозный пе-риод; CF(n+1) – денежный поток доходов за первый год постпрогнозного (остаточного) периода; Y – ставка дисконтирования; t – долгосрочные темпы роста денежного потока. При отсутствии темпов роста коэффициент капитализации будет равен ставке дисконтирования

Обычно стоимость на конец прогнозного периода определяется по модели Гордона. Например, известно, что прогнозный период составляет пять лет, денежный поток шестого года равен 150 млн. руб., ставка дисконтирования – 24 %. Предполагается, что к концу прогнозного периода темп роста дохода стабилизируется и долгосрочный темп роста денежного потока составит 2 % в год. Рассчитаем величину стоимости предприятия в постпрогнозный период, используя модель Гордона:

млн. руб.

Стоимость предприятия на конец прогнозного периода составит 682 млн. руб. Полученную таким образом стоимость бизнеса в постпрогнозный период приводят к текущим стоимостным показателям по той же ставке, что применяется для дисконтирования денежного потока последнего прогнозного периода.

Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период. Расчеты текущих стоимостей представляют собой умножение денежного потока на коэффициент текущей стоимости с учетом выбранной ставки дисконтирования. Текущая стоимость единицы (V n ) – это текущая стоимость одной денежной единицы, которая должна быть получена через n-периодов при ставке сложного процента (ставки дисконтирования), равной i:

.

При применении в оценке метода ДДП необходимо суммировать текущие стоимости периодических денежных потоков, которые приносит объект оценки в прогнозный период, и текущую стоимость в постпрогнозный период, ожидаемую в будущем.

Предварительная величина стоимости бизнеса состоит из двух составляющих: 1) текущей стоимости денежных потоков в течение прогнозного периода; 2) текущего значения стоимости в послепрогнозный период.

Внесение итоговых поправок. Наиболее существенными считаются две поправки: поправка на величину стоимости нефункционирующих активов и коррекция величины собственного оборотного капитала.

Первая поправка основывается на том, что при расчете стоимости учитываются активы предприятия, которые участвуют в производстве, получении прибыли, т.е. в формировании денежного потока. Однако эти активы имеют стоимость, так как могут быть проданы на рынке, поэтому стоимость активов, не занятых непосредственно в производстве, прибавляется к стоимости, полученной при дисконтировании денежного потока.

Вторая поправка – это учет фактической величины собственного оборотного капитала: избыток собственного оборотного капитала должен быть прибавлен, а дефицит – вычтен из величины предварительной стоимости.

В результате оценки предприятия методом ДДП получается стоимость контрольного ликвидного пакета акций. Если же оценивается неконтрольный пакет, то необходимо сделать скидку.

Преимущества доходного подхода, следующие:

1. Учитывается инвестиционный доход, поэтому применение подхода необходимо при анализе целесообразности инвестирования, при обосновании решений о купле-продаже предприятия.

2. Некоторые предприятия сложно оценить с помощью затратного подхода, а для использования сравнительных методик оценки нет соответствующей рыночной информации. Например:

– предприятия, связанные с информационно-рекламной сферой деятельности, так как их стоимость зависит от размеров и эффективности первоначальных затрат, последующих объемов реализации услуг и чистых доходов;

– предприятия, деятельность которых базируется на новых технологиях, когда стоимость предприятия существенно зависит от конъюнктуры соответствующего сектора рынка;

– предприятия, имеющие исключительные права, каналы связи, каналы реализации продукции, услуг, обладание которыми позволяет таким предприятиям ограничить конкуренцию на соответствующем рынке и получать высокие и стабильные доходы, а следовательно, и иметь высокую стоимость;

– предприятия, занимающиеся профессиональными сферами деятельности (оценочной, медицинской, юридической, аудиторской и пр.), так как их стоимость в значительной степени зависит от индивидуальных качеств руководителя, его квалификации, связей и т.д.

Основные недостатки доходного подхода:

– необходимость прогнозирования долговременного потока дохода (затруднена сложившейся недостаточно устойчивой экономической ситуацией в России, к тому же вероятность неточности прогноза увеличивается пропорционально долгосрочности прогнозного периода);

– сложность расчета ставок капитализации и дисконтирования;

– в процессе прогнозирования денежных потоков или ставок дисконтирования устанавливаются различные предположения и ограничениям, носящие условный характер;

– влияние факторов риска на прогнозируемый доход;

– проблематичность сбора данных о доходности аналогичных предприятий.

Источник: kazedu.com